Hier erfährst Du, was eine Hausordnung ist und welche Themen Du dort behandeln kannst. Außerdem erklären wir Dir, was Du nicht in eine Hausordnung nicht aufnehmen darfst.
Hausordnung
Wenn Du eine Immobilie vermietest, gehört eine Hausordnung einfach dazu. Damit stellst Du gewisse Regeln für das Zusammenleben auf. Die Mieter müssen sich an die Vorgaben der Hausordnung halten. Doch das Dokument hat auch Grenzen.
Was ist eine Hausordnung?
Eine Hausordnung ist ein Schriftstück, welches privatrechtliche Vorschriften enthält, die sich auf die Nutzung von Gebäuden beziehen.
Allgemeine Hausordnungen können für folgende Einrichtungen erlassen werden:
- Mietwohnungen
- Mehrfamilienhäuser
- Wohnblocks
- Schulen
- Kindergärten
- Sporthallen
- Supermärkte
- Flughäfen
- Bahnhöfe
Die Nutzer der Wohnungen und Einrichtungen müssen sich an diese Vorgaben halten. Mehr Hinweise auf www.mietrecht.com
Wichtig: In eine Hausordnung darfst Du keine Bestimmungen aufnehmen, die einen Widerspruch gegen allgemein gültige Gesetzmäßigkeiten beinhalten.
Welche Themen kann eine Hausordnung behandeln?
Wer eine Hausordnung aufstellen will, muss wissen, welche Regelungen Du überhaupt treffen darfst. Dabei ist die allgemeine Hausordnung vom Mietvertrag zu unterscheiden. Es handelt sich um ein separat ausgefertigtes Dokument, welches häufig als Anlage des Mietvertrages dient.
Eine Hausordnung kann zum Beispiel Hinweise auf mögliche Ruhezeiten liefern, um die Lärmbelästigung zur Mittags- oder Nachtruhe einzudämmen. Du kannst auch einen Plan für die Reinigung des Treppenhauses in die Hausordnung aufnehmen. Dies ist aber nur zulässig, wenn Du die Pflicht zur Hausreinigung auch im Mietvertrag festschreibst. Damit gehen Hausordnung und Mietvertrag in vielen Punkten Hand in Hand.
Folgende Übersicht gibt einen Einblick in verschiedene Punkte, die eine Hausordnung enthalten kann:
- Sicherheit: Hier kannst Du Schließzeiten für die Haustüren festlegen. Ebenso kannst Du bestimmte Gegenstände oder Stoffe von der Lagerung auf dem Dachboden oder im Keller ausschließen.
- Hausreinigung: Es kann ein Plan aufgestellt werden, wer wann die Treppenreinigung übernimmt. Dies ergibt Sinn, sofern kein Reinigungsdienst dort arbeitet, um die Arbeiten in einem regelmäßigen Turnus zu übernehmen.
- Müll Beräumung: Diese Regelungen können sich auf die Trennung von Hausmüll beziehen und beispielsweise auch verbieten, Müllbeutel im Treppenhaus zwischenzulagern.
- Rauchen: Ein generelles Rauchverbot ist natürlich nicht zulässig. Das Rauchen im Treppenhaus kannst Du Deinen Mietern allerdings untersagen.
- Ruhezeiten: Bestimmte Zeiträume, an denen Lärm zu unterlassen ist, lassen sich auch in der Hausordnung festlegen. Diese sollten sich aber in einem vertretbaren Rahmen bewegen und sich an allgemeinen Regelungen orientieren. So kannst Du etwa laute Musik oder die Benutzung von Werkzeugen an Werktagen zwischen 22 und 7 Uhr untersagen.
- Nutzung bestimmter Räumlichkeiten: Hier lassen sich Angaben zur Nutzung von Waschküche, Dachboden oder Keller machen. Dies kann Regelungen zum Abstellen von Fahrrädern, Spielzeug oder Kinderwagen beinhalten.
- Nutzung des Innenhofes: Diese Regelungen können sich auf das Abstellen von Fahrrädern beziehen. Oder auch, ob und wie weit der Innenhof zum Grillen, Wäsche trocknen oder als Kinderspielplatz genutzt werden darf.
- Winterdienst: Übernimmt kein entsprechender Dienstleister die Beseitigung von Schnee und Eis, können Vermieter dies auf die Mieter umlegen. Dann kannst Du in der Hausordnung entsprechende Zeiten für die Schneeräumung oder das Streuen des Gehweges festlegen.
Was darf nicht in einer Hausordnung stehen?
Jede Hausordnung hat ihre Grenzen. Diese richten sich in vielen Fällen nach dem Mietvertrag. So sind beispielsweise Angaben unzulässig, die einen Widerspruch zum Mietvertrag darstellen.
Beispiel: Wenn Du im Mietvertrag das Grillen unter bestimmten Kriterien erlaubst, kannst Du es in der Hausordnung nicht generell verbieten. Zulässig ist allerdings, bestimmte Zeiten festzulegen bzw. auszuschließen.
Allgemeine Hausordnungen dürfen keine Unterschiede machen. Jede Mietpartei bekommt die gleichen Rechte und Pflichten zugesprochen. Dabei ist es ganz gleich, ob es sich um eine WG, eine Seniorenwohnung oder eine Großfamilie handelt.
Folgende Sachverhalte lassen sich nicht durch eine Hausordnung regeln und haben dort folglich nichts verloren:
- Kinderlärm lässt sich nicht generell verbieten
- Baden und Duschen müssen auch nach 22 Uhr erlaubt sein
- Waschmaschinen dürfen auch nachts bedient werden
- Die Zimmertemperatur kann jeder Mieter selbst bestimmen
- Kinderwagen dürfen im Hausflur nicht verboten werden, wenn ausreichend Platz vorhanden ist
- Besucher können jederzeit ein und aus gehen und bei den Mietern übernachten
- Vermieter dürfen die Wohnungen der Mieter nicht nach Lust und Laune betreten
- Tierhaltung darf nicht generell untersagt werden
Hausordnungen sind im Übrigen bereits häufiger zum Streitfall vor Gericht. Dabei galt es beispielsweise über das Bade- und Duschverbot nach 22 Uhr zu entscheiden. Nicht in allen Streitfällen ließ sich eine Einigkeit erzielen.
Bei diesem Streitpunkt herrscht Einigkeit: Fahrstühle dürfen auch bei Nacht benutzt werden.
Wer eine Hausordnung aufstellt, sollte beachten, dass die Pflichten der Mieter immer in Einklang mit seinen Persönlichkeitsrechten stehen sollten.
Was passiert bei Verstößen gegen die Hausordnung?
Wer sich nicht an die Vorgaben der Hausordnung hält, muss mit Konsequenzen rechnen. Bei wiederholten Verstößen kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen. Diese gilt als offizielle Verwarnung und ist zugleich eine Aufforderung, sein Verhalten zu ändern. Reagiert der Mieter nicht auf diesen Verweis, droht ihm im Anschluss eine Kündigung durch Abmahnung.
Wichtig: Abmahnungen kannst Du nicht aussprechen, wenn es sich lediglich, um einen allgemeinen Aushang handelt. Und die Hausordnung zusätzlich nicht als Teil des Mietvertrages anzusehen ist.
Weiterführende Informationen: