Viele Investoren wollen Kurzzeit/Ferienvermietung über Airbnb anbieten, weil Sie so mehr Rendite erwirtschaften möchten, als bei üblicher langfristiger Wohnraumvermietung. In diesem Artikel geht es darum, was Du tun kannst, um Dir eine nebenberufliche Selbstständigkeit mit der Arbitrage-Vermietung aufzubauen.
Das Airbnb Geschäftsmodell
Beim Vermieten über Airbnb-Arbitrage mietest Du eine Wohnung oder ein Haus und vermietest es dann über die Airbnb-Plattform weiter. Du erzielst einen Gewinn, indem Du die Differenz zwischen der monatlichen Miete und dem Preis der Vermietung nutzt.
Du musst sicherstellen, dass die monatliche Miete für die Immobilie niedrig genug sein muss. Denn Du musst eine hohe Marge für Vermietungen erzielen. Du solltest Dich auch mit der lokalen Gesetzgebung auseinandersetzen. Außerdem musst Du die Regeln von Airbnb verstehen, um sicherzustellen, dass die Vermietung legal ist und keine Probleme verursacht.
Sobald Du die Immobilie mietest, kannst Du sie auf Airbnb einstellen und Gäste können diese dann buchen. Natürlich bist Du für die Kommunikation mit den Gästen verantwortlich, einschließlich des Check-ins und der Schlüsselübergabe. Auch für die Reinigung der Immobilie zwischen den Buchungen bist Du verantwortlich. Du hast die Aufgabe dafür zu sorgen, dass alles für den nächsten Gast bereit ist.
Die Airbnb-Arbitrage kann eine lukrative Möglichkeit sein, um Geld zu verdienen, aber es gibt auch Risiken und Herausforderungen. Dazu gehört die Abhängigkeit von der Nachfrage nach kurzfristigen Vermietungen. Dazu kommen die Kosten für die Reinigung und Instandhaltung der Immobilie. Und auch die Möglichkeit von Beschädigungen oder Problemen mit den Gästen. Es ist daher wichtig, gründlich zu recherchieren und sich auf die Herausforderungen vorzubereiten, bevor Du in die Airbnb-Arbitrage einsteigst.
Kurze Information zur Finanzierung eines Airbnb Objekts
Wenn Du ein Objekt für die Airbnb-Vermietung bei einer Bank finanzieren willst, dann rechnet die Bank das Objekt mit üblichen Wohnraummieteinnahmen. Das Objekt muss sich für die Bank auch ohne Airbnb-Vermietung rechnen.
Airbnb Geschäftsmodell
Bei der üblichen Airbnb-Arbitrage mietest Du eine/mehrere Wohnungen oder ganze Mehrfamilienhäuser mit Standardmietverträgen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Dem Vermieter, musst Du schon bei der Anfrage sagen, dass Du sie anmietest, um sie weiterzuvermieten.
Punkten kannst Du beim Vermieter über ein langfristiges Mietverhältnis, die eigenen Leistungen. Aber auch durch Instandhaltung und den geringeren Verwaltungsaufwand für den Vermieter. Das ist besonders interessant, wenn Du ein ganzes Mehrfamilienhaus anmietest.
Du solltest natürlich gleich eine GmbH für dieses Geschäftsmodell gründen. Du kannst aber auch als Einzelunternehmer starten. Eine Chance auf einen Besichtigungstermin bekommst Du vielleicht bei 2 % der angeschriebenen Vermieter. Wir empfehlen Dir, die Immobilie nicht ohne Erlaubnis des Vermieters weiterzuvermieten, denn dann kann er Dich abmahnen und kündigen.
Bis 17.500 € Umsatz kannst Du auch in der GmbH von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch machen, dann musst Du die
Mehrwertsteuer (Umsatzsteuer) nicht ausweisen. Wir empfehlen Dir aber von Anfang an von dieser Regelung keinen Gebrauch zu machen. Denn so kannst Du bei den relativ hohen Kosten für die Anschaffung von Möbeln die Vorsteuer ziehen. Und wenn Du das Modell ernsthaft betreibst, solltest Du die 17.500 € schnell überschreiten.
Bei der üblichen Airbnb-Arbitrage mietest Du eine/mehrere Wohnungen oder ganze Mehrfamilienhäuser mit Standardmietverträgen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Dem Vermieter, musst Du schon bei der Anfrage sagen, dass Du sie anmietest, um sie weiterzuvermieten.
Punkten kannst Du beim Vermieter über ein langfristiges Mietverhältnis, die eigenen Leistungen. Aber auch durch Instandhaltung und den geringeren Verwaltungsaufwand für den Vermieter. Das ist besonders interessant, wenn Du ein ganzes Mehrfamilienhaus anmietest.
Du solltest natürlich gleich eine GmbH für dieses Geschäftsmodell gründen. Du kannst aber auch als Einzelunternehmer starten. Eine Chance auf einen Besichtigungstermin bekommst Du vielleicht bei 2 % der angeschriebenen Vermieter. Wir empfehlen Dir, die Immobilie nicht ohne Erlaubnis des Vermieters weiterzuvermieten, denn dann kann er Dich abmahnen und kündigen.
Bis 17.500 € Umsatz kannst Du auch in der GmbH von der Kleinunternehmerregelung Gebrauch machen, dann musst Du die Mehrwertsteuer (Umsatzsteuer) nicht ausweisen. Wir empfehlen Dir aber von Anfang an von dieser Regelung keinen Gebrauch zu machen. Denn so kannst Du bei den relativ hohen Kosten für die Anschaffung von Möbeln die Vorsteuer ziehen. Und wenn Du das Modell ernsthaft betreibst, solltest Du die 17.500 € schnell überschreiten.
Wie mit AirBnB-Arbitrage starten?
Am besten startest Du mit einer Marktanalyse. Lohnt sich das in Deiner Gegend? Gibt es dort Wettbewerb? Schau über den Buchungskalender, wie die Auslastung bei anderen Vermietern ist. Was Du bei der Besichtigung beachten solltest, ist ähnlich wie bei einem Wohnungskauf und Hauskauf.
Beispiel: Anmietung einer 2-Zimmer-Wohnung. Ausstattung, jeweils 2 Betten pro Zimmer.
• Kosten für die Anmietung warm: 900 €.
• Erlös pro Nacht: 70 €
• Auslastung 65 %
• 70 € * 0,65 * 30 Tage = 1.365 €
(ca. 3-5 %) rausrechnen, bedeutet: 1.365 € / 1,23 = 1.109 €. Die Marge liegt also bei "nur" 209 € pro Monat. Reinigung kannst Du über eine extra Gebühr berechnen.
Automatisierung und Skalierung
• Professionelle Fotos anfertigen
• Professionelle Beschreibung des Mietobjektes
• FAQ (häufig gestellte Fragen) sammeln
• Feste Regel mit Begründung (Beispiel: Check-in ab 15 Uhr)
• Gästemappe erstellen (Verhaltensregeln, Umgebung, Notfallnummer)
• Wohnungsübergabe outsourcen
• Mini-Tresor neben der Tür mit Pin oder Nuki.
• Ggfs. Schloss mit SIM-Karte, Code veränderbar.
• Wohnungsreinigung outsourcen (an Dienstleister oder 450,00€-Jobber)
• Dienstleister haben der Vorteil, dass eine Ersatzperson da ist
• Bewertungen sammeln (Verboten: Über Freunde erstellen lassen!)
• Testen mit Preisschwellen, um Auslastung zu optimieren
• Zusatzleistungen anbieten
• Repeat! Weitere Wohnungen anmieten und wiederholen.
• Im Listing in die Beschreibung aufnehmen
Strategie: Eher keine Einzimmerappartements, weil die Marge zu gering ist. Da wenig Eigenkapital (Kaution + Möbel + Anlaufzeit) benötigt wird und man auch ohne Kredite arbeiten kann, bietet sich dieses Airbnb-Modell auch für Studenten an.
Alternativen: Deutsche-Pensionen.de, Wimdu.de, verschiedene Ferienwohnungsportale.
Ist Airbnb in Deutschland verboten?
Grundsätzlich ist die Vermietung über Airbnb in Deutschland nicht verboten. Allerdings kann es in einigen Städten Einschränkungen und Regulierungen für die Vermietung von privaten Unterkünften über Airbnb geben. So kann eine Anmeldepflicht oder eine begrenzte Anzahl an Vermietungstagen bestehen. Du solltest Dich also über die spezifischen Regeln und Gesetze in der jeweiligen Stadt informieren. Denn ansonsten könnten Bußgelder oder Strafen auf Dich zukommen.
Hotelersatzsteuer bei Airbnb
Prüfe, ob diese ggf. bei dir in der Region eingeführt werden soll. Banken sehen diese Tätigkeit als nachhaltiges Einkommen aus Selbstständigkeit an, sobald du zwei Jahresabschlüsse (besser drei Jahresabschlüsse) vorweisen kannst. Idealerweise mit 50.000 € und mehr Gewinn pro Jahr.
Dies bietet dir:
Die Möglichkeit, über Betriebsmittelkredite weitere Wohnungsanmietungen und Ausstattungen zu finanzieren und weiter zu skalieren.
Dass Du ohne weiteren Angestelltenjob Wohnimmobilien im Privatvermögen finanzieren kannst. Dabei ist es dann egal, ob es sich um normale Vermietung oder ebenfalls Airbnb-Vermietung handelt. Schließlich beweist Du durch schon, dass Du dieses Geschäftsmodell nachhaltig umsetzen kannst.
Es gibt eine kleine Gruppe von digitalen Nomaden, welche dieses Geschäftsmodell mit einer stark automatisierte Ferienvermietung betreiben. Die Systeme sind sehr ausgefeilt und praxiserprobt. Diese kannst Du auch für deine Bestandsimmobilien in Deutschland nutzen. So kannst Du mehr Rendite, mehr Mieteinnahmen, aus den gleichen Objekten herausholen.