Was verbirgt sich hinter der Stressannuität für Immobilieninvestoren?
Stressannuität, was ist das?
Ganz einfach: Es ist eine fiktive Rate, eine Annuität, am Zinsbindungsende eines Darlehens anstatt der tatsächlichen Rate. Und meistens nimmt man die Restschuld am Zinsbindungsende und nimmt davon 6-8 %. (Je nach Bank; überregionale Geschäftsbanken setzten tendenziell 8 % an; und die Sparkassen/Volksbanken setzten gar keine Stressannuität an oder bis zu 5 %)
Was sind die Auswirkungen einer Stressannuität?
Das führt dazu, dass ich bei engen Haushaltsrechnungen entweder eine längere Zinsbindung brauche oder die überregionalen Geschäftsbanken meiden muss. Wir arbeiten überwiegend mit Sparkassen/Volksbanken zusammen, weniger mit den überregionalen Geschäftsbanken, weil es für die meisten Kunden vorher nicht aufgeht.
Und wenn ich noch lauter 10-Jahres-Zinsbindungen abgeschlossen habe, und alle Darlehen haben noch 8 Jahre Restzinsbindung → Das kann ich auch mit dem Forwarddarlehen nicht retten.
Dann kann ich nicht mehr zu überregionalen Geschäftsbanken, die ja sowieso strenger prüfen, und einen Immobilieninvestoren, der sein kleines Portfolio schnell skalieren will, sowieso relativ schnell nicht mehr begleiten wollen.
Es gibt mehrere Gründe, warum wir mit den überregionalen Geschäftsbanken zusammenarbeiten. Natürlich gibt es Möglichkeiten und einzelne isolierte Vorteile, welche man in Einzelfällen nutzen kann, aber generell sind wir Sparkassen/Volksbanken orientiert, da diese geringere Stressannuitäten ansetzten.
Was passiert, wenn die Stressannuität greift?
Jetzt ist es so, dass diese kalkulatorische Rate eben dann in der Haushaltsrechnung berücksichtigt wird (anstatt der tatsächlichen Rate) und das führt dazu, dass zu dem Zeitpunkt, wenn die Zinsbindung des Darlehens endet, ich Sprünge habe, bei denen die Raten kalkulatorisch knapper ist als meine Haushaltsrechnung wirklich ist. Ich habe zwischenzeitlich eine knappere Haushaltsrechnung.
Die allermeisten Menschen verkraften eine Stressannuität gut, weil Sie genug Rendite erwirtschaften und das locker wegstecken können.
Es gibt aber Fälle, bei denen ich zu schlechte Renditen eingekauft (z.B. nur 5 % Rendite anstatt 6-10 % Rendite) und habe nur eine 10-jährige Zinsbindung vereinbart. Hier kann es sein, dass die Haushaltsrechnung nicht mehr aufgeht.
Hier muss ich zu einer Lösung bei den neuen Darlehen greifen, denn meistens kommen die Kunden zu uns, wenn Sie feststellen, dass Sie nirgends mehr finanziert werden. Das ist sehr schade; wenn man das früher erkennt, könnten wir früher dagegen steuern.
Lösung Nr. 1 – Längere Zinsbindung
Wir schauen uns die Darlehen und die Haushaltsrechnung an und könnten rechtzeitig längere Zinsbindungen vereinbaren. Klassischerweise machen wir keine langen Zinsbindungen (Warum wir die 5-Jahre-Zinsbindung empfehlen), aber wenn es denn notwendig ist, weil zu schlechte Renditen eingekauft wurden und jetzt schnell neue Renditen nicht eingekauft werden können oder wollen, dann muss man hergehen und 15-jährige Zinsbindungen vereinbaren anstatt die 10-jährige Zinsbindung.
Bei der 15-jährigen Zinsbindung ist die Stressannuität meistens schon erledigt, bei überregionalen Geschäftsbanken meist erst ab der 20-jährigen Zinsbindung.
Dennoch sollte man nicht deshalb alle Immobilienfinanzierungen mit einer langen Zinsbindung finanzieren; das Thema Stressannuität betrifft nur wenige Investoren (schlechte Renditen und geringes Einkommen).
Lösung Nr. 2 – Bausparen
Man kann gegen mit Bausparen gegen die Stressannuität vorgehen. Damit ich hier eine niedrige Rate habe, brauche ich eigentlich auch wieder eine 15-jährige Zinsbindung. Denn beim Bausparen funktioniert es so, dass ich eben nicht tilge, sondern den Bausparvertrag besparen, der mir dann den Zins von z.B. 2,5 % garantiert → Ich nehme diese Darlehen naher nicht an, aber ich habe einen Deckel eingezogen. So wird dann nicht die kalkulatorische Rate (Stressannuität) angesetzt, sondern die tatsächliche Rate für den Bausparvertrag. Aber:
Viele Banken tun sich hier schwer das komplett zu verstehen, wenn ich viele Bausparverträge im Datenantragssystem haben; die rechnen das nicht so sauber aus und geben oft schnelle Ablehnungen zu früh bei Finanzierungsanfragen wegen Haushaltsrechnung.
Da muss man eben genauer pochen, nochmal alles eingeben, der Bank klarer kommunizieren, dass es viele Bausparverträge gibt und das Thema Stressannuität nicht so schlimm ist, wie das System auf den ersten Blick vermuten lässt.
Diese Arbeiten übernehmen wir als Finanzierungsvermittler für dich. Weitere Vorteile unserer Dienstleistung für dich erfährst du hier: 10 Vorteile einer Finanzierung mit der Immotege GmbH. Wir empfehlen den Bausparvertrag grundsätzlich nicht; aber es ist eine Alternative, um etwas zu retten, wenn es eigentlich nicht mehr zu retten ist.
Lösung Nr. 3 – Umschuldung
Wenn ich Darlehen habe, die in den nächsten 3 Jahren auslaufen, dann muss ich im Immobilienportfolio per Forward-Darlehen umschulden; und dadurch die Stressannuitäten in die Zukunft verschieben bzw. komplett rausnehmen, indem ich meine Anschlusszinsvereinbarung gemacht habe → und erst dann kann das neue Objekt finanziert werden.
Hilfe bei Stressannuität
Wie Stressannuitäten deine Haushaltsrechnung versauen können, hast du grob gesehen. Die Themen dieses Blogbeitrags können auf dich zukommen, wenn Du das Thema Stressannuität nicht planst und einfach wild drauflos finanzierst, mit irgendwelchen Zinsbindungen. Um für die die passende Finanzierung zu finden und dieses Thema strategisch zu umfahren, frage unverbindlich eine Finanzierung hier an: Finanzierung anfragen.
4 Fehler, die deine Portfolioskalierung blockieren
Zu niedrige Renditen
Zu niedrige Renditen bei einem zu kleinen Einkommen und deswegen geht schon nach wenigen Objekten die Haushaltsrechnung kalkulatorisch nicht mehr auf.
Beispiel: Ich habe 3-5 % Rendite (Brutto-Mietrendite). Kapitaldienst liegt bei 4, und bei einer Stressannuität noch schlechter (25 % Bewirtschaftungskostenabschlag muss ich abziehen).
Alles unter 6%-Brutto-Mietrendite führt dazu, dass die Haushaltsrechnung sich verschlechtert; und dann bin ich Stück für Stück nicht mehr finanzierbar. Je niedriger mein Einkommen, desto schneller bin ich nicht mehr finanzierbar. Wenn ich ein höheres Einkommen habe, halte ich das etwas länger durch, aber ich verbrauche mit jedem Objekt mein Puffer – ich zahle bei jedem Objekt darauf. Auch wenn es nur kalkulatorisch ist, und nicht real, wird die Bank dir früher oder
später nichts mehr finanzieren.
Beispielrechnung: Du hast 2.000 € Nettoeinkommen, und kannst 3 Wohnungen mit je 100 € Minus im Monat → somit hast du kalkulatorisch jeden Monat nur noch 1.700 € von deinem Einkommen übrig. Damit ist dein Nettoeinkommen zu gering für eine weitere Finanzierung.
Manchmal macht es Sinn, eine schlechte Rendite zu kaufen – wenn man sich im Gegenzug einen super guten Einkaufspreis sichert.
Wenn man z.B. die Miete danach sehr stark anheben kann, weil man ein starkes underrent hatte – aber man muss es sich leisten können und es muss zu dem Portfolio passen. Denkmalimmobilien sind hier ein klassisches Beispiel.
Zinsbindung
Hier solltest Du auf strategische Zinsbindung setzen. Warum sind die Zinsbindungen relevant?
1. Habe ich zu kurze Zinsbindungen gewählt, dann habe ich ein Stressannuitäten-problem.
2. Habe ich zu lange Zinsbindungen gewählt, z.B. bei einer 10 Zinsbindung habe ich das Problem, dass ich dann nicht nach beleihen kann, weil das Objekt „gefangen/gebunden“ ist (und habe bei 10 Jahren Zinsbindung immer noch das Stressannuitäten-Thema! Mehr zur Zinsbindung.)
Wer seine Objekte nicht beleihen kann, der kann gleich wieder einstecken und seine Portfolioskalierung abbrechen – das wie ein Haus auf Sand bauen.
Du kannst auch ohne Eigenkapital, sondern über die Beleihung Dein Portfolio skalieren.
Zu hohe Tilgung
Auch die Tilgung sollte strategisch Sinn ergeben. Beitrag zur Sondertilgung lesen. So niedrig wie möglich tilgen, das hießt im Regelfall 2 % Tilgung, aber mindestes so viel, dass ich kein Renteneintrittsproblem bekomme (da im Zweifel freiwillig kalkulatorisch mehr tilgen).
Der Renteneintritt
Gerade das Renteneintrittszenario wird oft nicht betrachtet, dass heißt ich habe eine Haushaltsunterdeckung zum Renteneintritt – am Anfang gehen die schlechten Investments noch irgendwie auf, aber nach paar Objekten geht es nicht mehr auf und ich werde zur Kasse gebeten; also zu einer höheren Tilgung gezwungen → und das führt zu einer schlechteren Haushaltsrechnung heute. Hier muss ich eine strategische Tilgung wählen.