Haus beleihen
Du möchtest weitere Immobilien für die Vermietung kaufen? Es gibt eine Möglichkeit, mit der Du beim nächsten Deal Zinsen sparen kannst. Wenn Du eine Immobilie abbezahlt hast, verfügst Du über einen positiven Vermögenswert in der Bilanz. Du kannst Deine Immobilie beleihen, weil sie schuldenfrei oder teilweise schuldenfrei ist.
Das Entscheidende beim Beleihen Deiner Immobilie
Die Differenz zwischen noch zu zahlender Darlehenssumme und aktuellem Marktpreis kannst Du beleihen. Du nutzt sie also als Sicherheit für ein neues Darlehen. Das Wichtige liegt im Wort „aktuell“. Wenn der Marktwert höher ist als die noch zu tilgende Schuld, dann ist es egal, zu welchem Preis Du das Objekt vorher gekauft hast. Es zählt nur die heutige Differenz, wenn Du Deine Immobilie beleihen willst, so kannst Du diesen Differenzwert dafür nutzen.
Eine fiktive Beispielrechnung: Du hast das Objekt vor einem Jahr für 250.000 € gekauft und zu 100 % finanziert (Nebenkosten aus Eigenkapital für diese Beispielrechnung). Ein Jahr später ist das Objekt 300.000 € Wert. Die Wertsteigerung kommt beispielsweise durch eigene Sanierungen, nachträglich verbuchter Einkaufsgewinn oder dem Anstieg des Marktpreises.
Wegen der Anschaulichkeit vernachlässigen wir hier Deine Tilgung des Darlehens des ersten Jahres.
Dein Darlehensbetrag ist nach einem Jahr immer noch 250.000 € groß, Dein Objektwert beträgt heute 300.000 €. Die Differenz beträgt 50.000 €, genau das ist jetzt ein positiver Wert in Deiner Bilanz, den Du bei Deiner Immobilie beleihen kannst.
Was machst du jetzt mit dem 50.000 € freien Immobilienwert?
Du kannst bei der nächsten Finanzierung genau diesen „50.000 €-Wert“ der Immobilie beleihen. Das geht, weil das der freie/ verfügbare/ positive Immobilienwert ist, den Du bei einem Verkauf der Immobilien erzielen könntest. Verkaufspreis – Darlehenshöhe = Verkaufserlös ist mind. 50.000 €. Diese 50.000 € als Sicherheit für ein neues Darlehen zu nutzen, nennt sich Beleihung. Was bringt Dir das und wie kannst Du das nutzen?
Durch die Beleihung kannst Du Dir ein zinsgünstiges Darlehen sichern. So kannst Du Dir die 50.000 € für die Nebenkosten Deines nächsten Objektes benötigst, beschaffen. Du hast einen deutlich geringeren Zins als bei einem Konsumkredit. Und was noch ausschlaggebender ist, Du bekommst überhaupt ein Darlehen. Das kannst Du für Deinen nächsten Deal nutzen. Denn aufgrund der dinglichen Absicherung des Immobiliendarlehens fällt die Zinskondition im Vergleich zu einem Konsumentenkredit deutlich niedriger aus.
Du benötigst kein Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung, du brauchst nur Beleihungsmöglichkeiten.
Geschäftsführer
Du benötigst kein Eigenkapital für die Immobilienfinanzierung, du brauchst nur Beleihungsmöglichkeiten.
Nochmal zusammengefasst: Wenn Du Dein Haus oder Deine Wohnung annähernd oder vollständig abbezahlt hast, kannst Du neues Geld von der Bank bekommen. Der abbezahlte Teil der Immobilie wird dabei als Sicherheit bei der Bank hinterlegt. Den Verwendungszweck des Darlehens legt jede Bank selber fest. Manche Banken erlauben einen freien Verwendungszweck, andere möchten nur Sanierungen der Bestandsimmobilie für Eigennutzer über eine Beleihung finanzieren.
Die Bankauswahl hängt stark von der Darlehenshöhe ab. Welche Bank für Deine Situation die richtige Bank ist, können wir gerne für Dich prüfen. Kontaktiere uns jetzt und schick uns Deine Unterlagen.
Finanzierungsstrategie eines Kapitalanleger (nicht Investors!)
Kaufst Du ohne Einkaufsgewinn, also zum Marktpreis, stellt sich die Frage nach einer 5-Jahres-Zinsbindung nicht. Denn aufgrund von Verhältnissen aus Zinsänderungsrisiken, Chancen für Nachbeleihung oder Kernsanierung ist diese nicht empfehlenswert. In diesem Fall wird eher eine 15-jährige-Zinsbindung gewählt. Dabei kommt dann die Frage auf, ob Du eine anfängliche Tilgung von 3 % akzeptierst. Oder ob Du nicht doch Eigenkapital und eine 80 – 90 % Finanzierung einsetzen willst.
Welche Zinsbindung für Dich sinnvoll ist erfährst Du in unserem Blogartikel „Welche Zinsbindung ist die richtige?“
Allerdings müsste dann auch das gesamte Geschäftsmodell „Immobilieninvestor“ hinterfragt werden. Denn häufig bremst der Faktor Verschuldungsgrad im Portfolio sehr schnell weitere Deals aus. Denn wer denkt, er könne ewig mit 100 % Finanzierungen, ohne dabei Einkaufsgewinne oder Aufwertungsgewinne zu realisieren, weiter kaufen, liegt falsch.
Erfahre im separaten Beitrag, wie Du Dich vom Kapitalanleger zum Investor entwickelst.
Daher kannst Du, wenn Du nicht fähig bist, Einkaufsgewinne oder Aufwertungsgewinne zu machen, gleich von Anfang an mehr Eigenkapital hineinstecken. Die Zinsbelastung sinkt deutlich und die Haushaltsüberschüsse werden größer. Oft erzielt der Kapitalanleger auch durch den höheren Einkaufspreis niedrigere Renditen. Dadurch kommen ihm dann der höhere EK-Anteil und zusätzlich der niedrigere Zins in der Rate doppelt zu Gute.
Wer mit Einkaufsgewinn einkauft und aufwertet, der kann schnell wachsen und theoretisch unendlich finanzieren.
Wer mit Einkaufsgewinn einkauft und aufwertet, der kann schnell wachsen und theoretisch unendlich finanzieren.
Geschäftsführer
Anfänglich mit 100 % Finanzierung, Kaufnebenkosten aus Eigenkapital, dann mit 115 % Finanzierung ohne Zusatzsicherheit und dann später mit Kapitalbeschaffung im zweiten Rang (Die Formel: (Marktwert * 0,8) – (bestehen bleibende Grundschuld * 1,18))
Sollte ich Sondertilgung einsetzen, um eine nach Beleihung einer Immobilie durchführen zu können?
Hier gibt es einige falsche Annahmen und falsche Glaubenssätze, die wir bereinigen müssen. Mehr zum Thema Sondertilgung findest Du hier: Sondertilgung. Immobilie, beleihen oder nicht – Sondertilgung ist ein wichtiges Thema, welches Du verstehen musst. Ob Du die Immobilie von Anfang an in bar bezahlen sollte, erfährst Du hier im Video.
Immobilie beleihen, um Geld für Immobilienkredite zu sichern
Als Immobilieninvestor investierst Du kein bis kaum eigenes Geld und benötigst nicht zwingend ein überdurchschnittlich hohes Gehalt.
Schau Dir dazu unsere Fallbeispiele an.
Wenn Du also kein Eigenkapital einsetzen möchtest, beleihst Du Deine vorherige Immobilie mit den Einkaufsgewinnen oder eigenen Wertsteigerungen. Das heißt aber auch, dass Du jede Immobilie mit maximal 80 % des Marktwertes kaufen darfst. So ist es deutlich einfacher, die Immobilie zu beleihen. Und genau diese 20 % Differenz kannst Du für den nächsten Deal beleihen. Und weil Du für den neuen Deal die Nebenkosten selber stellst (aus Sicht der neuen Bank), brauchst Du nur eine 100%-Finanzierung und keine 110%-Finanzierung. Dadurch bekommst Du günstigere Zinsen für Deine Finanzierung.
Blankodarlehen als Überbrückungslösung zur Nachbeleihung
Es gibt Objekte, die wegen Zinsbindungen nicht nachbeliehen werden können. Trotzdem haben die Objekte Reserve. Du kannst Blankodarlehen ideal nutzen, um die Einkaufsgewinne oder Aufwertungsgewinne zu nutzen.
Alle, die einen Bestand von 30 oder mehr Einheiten aufbauen wollen, müssen früher oder später das Problem mit dem Eigenkapital lösen. Das geht auf verschiedene Weise. Die einen lösen es mit Blankodarlehen, die anderen mit Mezzaninekapital, andere beleihen Objekte als Zusatzsicherheit, andere die Objekte der Eltern. Nur ganz wenige nutzen 110 % Finanzierungen, weil Ihnen die Kontakte fehlen. Und genau da kommen wir zum Einsatz.
Das Problem Eigenkapital-Mangel hast Du nicht, wenn Du einmal im Jahr eine Wohnung kaufst. Das Problem besteht aber weiterhin, wenn Du alle drei Monate ein weiteres Mehrfamilienhaus kaufst.
Wenn Du nicht den ganzen Bestand untereinander mit Grundschulden verstricken willst, dann kannst Du zur Überbrückung Blankodarlehen nutzen. Dadurch bist Du auch in der Anschlussfinanzierung frei. So kannst Du nach Ablauf der Finanzierung das Niederstwertprinzip, Umschuldung und Kapitalbeschaffung anwenden.
Strategie Teilung MFH nach WEG um deine Immobilie besser beleihen zu können
In der Anschlussfinanzierung kannst Du beispielsweise die Finanzierung nur auf einen Teil der Wohnungen umschulden. Diese werden im Allgemeinen höher eingewertet. Dann kannst Du ein Teil an Ehepartner / Kinder / VV-GmbH verkaufen und einen anderen Teil woanders hin. Ab wann lohnt sich eine VV-GmbH? Eine Immobilie beleihen solltest Du hier wirklich mit einplanen.
Wir haben teilweise gesehen, dass die Bank bereit war, aus einem Teil der Grundbücher herauszugehen nach Aufwertung und Teilung. Das ist aber eher ein Ausnahmefall. Grundsätzlich sind wir für frühestmögliche Teilung, um sofort in der Vermögensbilanz höhere Werte für die Immobilie ansetzten zu können. Auch einen Mieterwechsel wollen wir möglichst vor Verkauf haben, um das Vorkaufsrecht zu umgehen.
Dabei ist es aber auch wichtig, dass Du weißt, dass eine Teilung der Immobilie auch Nachteile mit sich bringen kann. Die Möglichkeiten für eine Nachbeleihung könnten eingeschränkt sein. Außerdem könnte die tatsächliche Luft pro Wohnung geringer ausfallen, da die Teile möglicherweise in verschiedenen Grundbüchern aufgeführt werden. Eine Teilung kann zudem hohe Kosten mit sich bringen
Kündigungssperrfrist §577a BGB (Eigenbedarfskündigungen selbst oder beim Verkauf entfallen)
Wie ist der Ablauf einer Kapitalbeschaffung (= Immobilie beleihen) für Immobilieninvestoren?
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