Was ist eine Objektaufwertung?
Eine Objektaufwertung bei Immobilien bezieht sich auf Maßnahmen, die Du ergreifst, um den Wert Deiner Immobilie zu steigern. Eine solche Aufwertung kann verschiedene Formen annehmen.
Wie wertest Du Dein Objekt auf?
Eine Möglichkeit, Dein Objekt aufzuwerten, besteht darin, es zu renovieren oder zu modernisieren. Durch die Aktualisierung der Ausstattung kann das Objekt attraktiver für potenzielle Käufer oder Mieter werden. Dadurch steigert sich dann auch der Wert der Immobilie.
• Installation neuer Geräte
• Aktualisierung von Badezimmern
• Verbesserung der Küchenausstattung
• Flure optimieren
• Heizung austauschen
Eine weitere Möglichkeit, den Wert Ihrer Immobilie zu steigern, besteht darin, sie energetisch zu optimieren. Durch die Reduzierung des Energieverbrauchs kannst Du den Wert Deiner Immobilie steigern. Zusätzlich kannst Du auch die Betriebskosten senken und gleichzeitig die Umwelt schonen.
• Installation von Dämmungen
• Erneuerung von Fenstern
• Photovoltaikanlage auf dem Dach
Die Verbesserung des Außenbereichs kann auch dazu beitragen, den Wert Ihrer Immobilie zu steigern.
• Balkonanbau
• Installation einer Terrasse
• Privatgärten anlegen
• Zusätzliche Garagen bauen
• Anbau
Du solltest die Art der Maßnahmen von der Art der Immobilie und den lokalen Marktbedingungen abhängen.
Mieterhöhung und Objektaufwertung
Du solltest die Modernisierung und die Sanierung voneinander abgrenzen, denn nur die anteilige Modernisierung kannst Du auf den Mieter umlegen. Das mit 8 % über 12,5 Jahre, aber nur bis maximal 20 % über die ortsübliche Vergleichsmiete. Wenn Du so etwas planst, ist die korrekte Reihenfolge immer: erst eine normale Mieterhöhung (alle drei Jahre 15 bis 20 %) und dann erst die Modernisierungsmieterhöhung.
Im Regelfall läuft es so:
Mietanpassung 15 – 20 % direkt nach Kauf. In den ersten drei Jahren machst Du keine umfangreiche Modernisierung, wegen der 15%-Grenze beim anschaffungsnahen Erhaltungsaufwand.
Nach drei Jahren erneute Mietanpassung 15 – 20 % bis max. ortsübliche Vergleichsmiete.
Jetzt erst kommt die Modernisierung mit Mietanpassung. Über eine Modernisierung kann die Miete erhöht werden. Du legst 8 % der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete darauf. Warum 8 %? Weil Du die Modernisierungskosten über 12,5 Jahre verteilen darfst, also 100 % Modernisierungskosten geteilt durch 12,5 Jahre = 8 % pro Jahr. Und natürlich nur bis max. 20 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Behalte im Hinterkopf: Max. 3 €/qm Modernisierungserhöhung in sechs Jahren. War Deine Miete vor der Modernisierung schon bei über 7 €/qm, dann darfst Du nur max. 2 €/ qm durch Modernisierungserhöhung in sechs Jahren erhöhen.