Immer wieder kommt die Frage auf, worauf bei einem Wohnungskauf oder Hauskauf geachtet werden sollte. Deshalb haben wir Dir hier eine Checkliste, mit Dingen die Du tun solltest, zusammengestellt.
Checkliste was Du vor dem Wohnungskauf / Hauskauf machen solltest
Vorab
Durch persönliche Analyse kannst Du bereits vorab die Lage beziehungsweise den Ort kennenlernen. Du kannst beispielsweise Restaurants oder andere Dienstleister vor Ort besuchen. Dort kannst Du dann das Personal nach der Gegend fragen. Du kannst auch Städtereisen oder Kurztrips in den Ort unternehmen, um den Ort ein bisschen besser kennenzulernen. Denn in Deinem eigenen Ort findest Du oft nicht die besten Deals.
Wenn du ein konkretes Objekt vorliegen hast
Geh eine Stunde vorher in der Stadt spazieren. Versuch, mit Leuten ins Gespräch zu kommen, um mehr über die Gegend herauszufinden. Vorher hast Du ja bereits die verschiedenen Dienstleister ausprobiert, nun versuchst Du von Privatpersonen mehr über den Ort zu erfahren. Zusätzlich hast Du noch den Nebeneffekt, dass Du auf jeden Fall pünktlich zu Deinem Termin kommst. Nach Deinem Spaziergang bist Du im Normalfall auch entspannter, sodass Du auch bei der Besichtigung nicht so aufgeregt bist.
Die Besichtigung
Bei der Besichtigung solltest Du dann schon auf etwas mehr achten. Wichtig ist vor allem, ob der Keller und das Dach trocken sind. Erstmal schaust Du Dir das Objekt alleine an. Wenn Du merkst, dass etwas kritisch sein könnte und Du den Zuschlag für das Objekt erhalten würdest, dann kannst Du eine weitere Besichtigung mit dem Bauschadensgutachter/Architekten vornehmen. Du musst auf jeden Fall prüfen, ob irgendwo Schwarzarbeit vorliegt. Nach den allgemeinen Besichtigungsregeln solltest Du insbesondere auf Keller und bei Dachgeschosse achten.
Bei Kellerwohnungen
Ist es dort genug belichtet? Die Regel hierbei ist 1/8 Fensterfläche im Verhältnis zur Grundfläche. Dabei ist es wichtig, dass es sich um Lichthöfe und nicht um Lichtschächte handelt
Anbau
Wurde der Anbau wirklich genehmigt? Schau in die Flurkarte, um die Frage vor dem Kauf beantwortet zu haben.
Bei Dachgeschosswohnungen
Bei Dachgeschosswohnungen musst Du besonders den Brandschutz prüfen, es muss einen zweiten Rettungsweg geben. Auch auf die Deckenhöhe musst Du achten.
Die Besichtigung
Bei der Besichtigung solltest Du dann schon auf etwas mehr achten. Wichtig ist vor allem, ob der Keller und das Dach trocken sind. Erstmal schaust Du Dir das Objekt alleine an. Wenn Du merkst, dass etwas kritisch sein könnte und du den Zuschlag für das Objekt erhalten würdest, dann kannst du eine weitere Besichtigung mit dem Bauschadensgutachter/Architekten vornehmen. Du musst auf jeden Fall prüfen, ob irgendwo Schwarzarbeit vorliegt. Nach den allgemeinen Besichtigungsregeln solltest Du insbesondere auf Keller und bei Dachgeschosse achten.
Bei Kellerwohnungen
Ist es dort genug belichtet? Die Regel hierbei ist 1/8 Fensterfläche im Verhältnis zur Grundfläche. Dabei ist es wichtig, dass es sich um Lichthöfe und nicht um Lichtschächte handelt.
Anbau
Wurde der Anbau wirklich genehmigt? Schau in die Flurkarte, um die Frage vor dem Kauf beantwortet zu haben.
Bei Dachgeschosswohnungen
Bei Dachgeschosswohnungen musst Du besonders den Brandschutz prüfen, es muss einen zweiten Rettungsweg geben. Auch auf die Deckenhöhe musst Du achten.
Was Du tun sollst, wenn Du bei der Besichtigung Schwarzarbeit entdeckst, erfährst Du weiter unten.
Die Menschen
Auch mit Makler, Eigentümer und Mietern solltest Du Dich unterhalten. Dabei kann es sich auch um Smalltalk handeln. Wenn Du bei der Objektbesichtigung bemerkst, dass das Objekt nicht zu 100 % in Deine Portfolioskalierungsstrategie passt, solltest Du die Besichtigung trotzdem weitermachen. Das ist in diesem Fall keine Zeitverschwendung, denn so kannst Du eine Beziehung zu dem Makler aufbauen.
Hinterlasse einen bleibenden Eindruck
Warum möchte der Verkäufer die Immobilie verkaufen? Was sind seine Motive? Will er schnell verkaufen, möglichst ohne Probleme verkaufen oder so teuer wie möglich über ein Bieterverfahren verkaufen? Vielleicht ist jemand gestorben oder musste ins Altersheim, deswegen ist die Wohnung noch voll gestellt. Wenn dies der Fall ist, kannst Du Dich von anderen abheben, indem Du die Entrümpelung übernimmst. Am besten ist es, wenn Du zur Besichtigung bereits eine Finanzierungsbestätigung mitbringst. Dadurch bist Du für den Makler ein seriöser Kunde und hinterlässt bei ihm einen Eindruck. Wenn Du Hilfe bei Deinem Auftreten und Deiner Finanzierung brauchst, dann arbeite gerne mit uns zusammen. Hier findest Du 10 Vorteile einer Finanzierung über unsere Finanzierungsvermittlung.
Gegen eine Quittung kannst Du dem Verkäufer eine Anzahlung geben, das gilt dann als Zusage für das Objekt. Du kannst den Verkäufer dann bitten, das Objekt vom Markt zu nehmen. Denn wenn das Objekt nicht mehr auf dem Markt ist, dann werden auch keine weiteren Besichtigungen geführt. Das verhindert im besten Fall auch, dass er das Objekt an den Höchstbietenden verkauft. Oder auch, dass das Objekt noch ewig online ist und so viele andere Interessenten anzieht.
Wenn du ein konkretes Objekt vorliegen hast
Konzentriere Dich auf einige wichtige Punkte. Es ist nicht möglich, lange Checklisten abzuarbeiten. Am besten machst Du Dir während der Besichtigung Notizen. Dabei kannst Du Dir sogar schon Notizen zu möglichen Modernisierungen machen. Was ist mit Bad, Fenstern oder der Heizung? Wichtig ist es zu wissen, wann was ausgetauscht oder erneuert wurde. Wurden die Reparaturen oder Renovierungen selbst oder von Profis gemacht? Mit einer solchen Auflistung ist es leichter eine Finanzierung bei der Bank zu bekommen. Wichtig ist auch zu fragen, ob die Ausstattung dazugehört, gehört die Küche zur Wohnung oder dem Mieter? Und zu guter Letzt: Stimmen die Pläne mit dem Grundriss überein, die Deckenhöhen mit dem Querschnitt?
Tipps für die Besichtigung
Schaue dir jetzt die wichtigsten Tipps für deine erste Immobilien-Besichtigung an, um optimal vorbereitet zu sein.
Was tun, wenn Du bei der Besichtigung Schwarzarbeiten entdeckst?
Prüfe, ob eine Nachgenehmigung möglich ist.
Wenn eine Nachgenehmigung möglich ist, kannst Du bei dem Verkäufer möglicherweise noch einen Preisnachlass heraushandeln, falls die nachträgliche Einholung scheitert. Halte im Vertrag die Mängel fest und auch, dass Du die Nachgenehmigungen noch einholen wirst.
Wenn eine Nachgenehmigung nicht möglich ist, dann musst Du die Abrisskosten einplanen.
Bei Objektverkäufen werden Behörden auf Probleme aufmerksam. Schwierigkeiten in der Keller- oder Dachgeschosswohnung fallen meistens nicht auf, aber Schwarzbau landet schnell im Fadenkreuz der Behörde. Mehr zur Sanierung von Denkmalschutzimmobilien lesen.
Es gibt eine Methode, um den Abriss eines Mietobjekts möglichst lange hinauszuzögern und einen Härtefall geltend zu machen. Ein Härtefall kann es dem Mieter ermöglichen, die Fortsetzung des Mietvertrags zu verlangen. Um einen Härtefall zu provozieren, kannst du ältere Menschen in dem Gebäude wohnen lassen. Warum ältere Menschen für einen Härtefall? Ganz einfach: Wenn ältere Menschen aufgrund eines Abrisses ausziehen müssten, müsste der Vermieter für angemessenen Ersatzwohnraum sorgen, was teuer werden kann. Das ist im Zweifelsfall weder für den Vermieter noch für die älteren Mieter zumutbar.
Natürlich ist diese Vorgehensweise nicht ganz einfach. Deshalb solltest du in Erwägung ziehen, ältere Mieter einziehen zu lassen. Auf diese Weise könntest du eine Abrissverfügung in die Zukunft hinauszögern.
Es gibt eine Methode, um den Abriss eines Mietobjekts möglichst lange hinauszuzögern und einen Härtefall geltend zu machen. Ein Härtefall kann es dem Mieter ermöglichen, die Fortsetzung des Mietvertrags zu verlangen. Um einen Härtefall zu provozieren, kannst du ältere Menschen in dem Gebäude wohnen lassen. Warum ältere Menschen für einen Härtefall? Ganz einfach: Wenn ältere Menschen aufgrund eines Abrisses ausziehen müssten, müsste der Vermieter für angemessenen Ersatzwohnraum sorgen, was teuer werden kann. Das ist im Zweifelsfall weder für den Vermieter noch für die älteren Mieter zumutbar.
Natürlich ist diese Vorgehensweise nicht ganz einfach. Deshalb solltest du in Erwägung ziehen, ältere Mieter einziehen zu lassen. Auf diese Weise könntest du eine Abrissverfügung in die Zukunft hinauszögern.
Die Haftung!
Wenn beispielsweise in einer nicht genehmigten Dachgeschosswohnung durch einen Brand Personen zu Schaden kommen, dann ermittelt die Staatsanwaltschaft gegen Dich. Denn Du hast die Schwarzarbeiten nicht nachgenehmigen lassen, also trägst Du auch das Risiko.
Praxisfall
Du kaufst ein Mehrfamilienhaus mit einer nicht genehmigten Dachgeschosswohnung. Die Wohnfläche beträgt 250 Quadratmeter. Das Dachgeschoss ist, auf Anfrage hin, nicht genehmigt und trotzdem in der Wohnfläche voll ausgewiesen. Nach Rücksprache mit dem örtlichen Bauamt ist einiges zu liefern, um die nachträgliche Genehmigung zu erwirken:
• Bestandsaufnahme des ausgebauten Dachgeschosses durch einen Architekten mit Grundriss und Schnitt
• Beantragung der Nutzungsänderung beim Bauamt durch einen Architekten. Also die Änderung von Dachgeschoss zu Wohnraum.
• Nachweis des Brandschutzkonzeptes im Dachgeschoss. Das Dachgeschoss solltest Du hier nicht als Schlafraum, sondern als Aufenthaltsraum genehmigen lassen.
• Entrauchung → Nachweis von Rauch- und Wärmeabzugsanlage (RWA) oder auf Fensterflächen prüfen.
• Zugang und zweiter Rettungsweg.
• Nachweis der Wärmedämmung, diese muss von einem Fachmann durchgeführt wegen Energieeinsparverordnung.
Du solltest alles prüfen und abwägen, ob sich das Objekt mit den nicht genehmigten Bereichen lohnt. Am besten kannst Du die nicht genehmigte Fläche vom Verkaufspreis abziehen oder die Kosten der Genehmigung entgegen rechnen. Das kannst Du im Kaufvertrag festlegen. Wenn der Verkäufer an seinem Preis festhält und es deswegen preislich kein guter Deal ist, dann musst Du das Objekt auch nicht kaufen.
Mit einem Strategieberater geht Deine Portfolioskalierung deutlich schneller und leichter von der Hand. Wir helfen Dir dabei, mehr profitable Immobilen kaufen zu können. Du kannst Finanzierungen bei uns unverbindlich anfragen.