Was ist eine Denkmalschutz-Immobilie?
Eine Denkmalschutzimmobilie ist ein Gebäude, das unter Denkmalschutz steht. Das kann verschiedene Gründe haben, entweder wegen seines kulturellen, historischen oder architektonischen Wertes. Daher gibt es gesetzliche Vorschriften, die die Erhaltung des Gebäudes in seiner ursprünglichen Form und Struktur regeln.
Diese Gesetze schränken die Eigentümer in der Veränderung des Gebäudes ein und legen fest, welche Renovierungsarbeiten Du durchführen darfst. Oftmals gibt es bestimmte Bau- und Materialvorschriften, um sicherzustellen, dass das Gebäude seinen historischen Charme behält.
Denkmalschutzimmobilien können jedoch auch mit finanziellen Vorteilen verbunden sein. In einigen Ländern gibt es Steuervergünstigungen oder Zuschüsse für die Renovierung und Instandhaltung von denkmalgeschützten Gebäuden.
Wo ist der Haken bei Denkmalschutzimmobilien?
Bei Denkmalvertriebsimmobilien wird der Kunde geködert mit hohen Steuersparvorteilen, durch die erhöhte AfA (Abschreibung für Abnutzung).
Die AfA beträgt in der ersten acht Jahren jährlich 9 %. Du hast also 72 % weg; und in den nächsten nachfolgenden vier Jahren hast Du 7 % AfA, heißt da sind nochmal 28 % weg.
Diese Abschreibungsmöglichkeit gibt es aber nur auf den vom Käufer sanierten Teil, welcher unter Denkmalschutz steht. Und nicht auf das gesamte Gebäude. Es zählt nur die Sanierung und auch nicht auf die bisherige Bausubstanz, die schreibst Du ganz normal mit 2 % ab. Wenn das Objekt vor 1925 gebaut wurde, sind es sogar 2,5 % AfA.
Du musst als erstes Mal schauen, was Du erwirbst. Du kaufst eigentlich eine Ruine. Und dazu dann separat mit einem extra Vertrag die Sanierung dieser. Den Kaufpreis musst Du dann noch aufteilen in 1. bestehende Bausubstanz, 2. Grund und Boden.
Risiken bei Denkmalschutz Immobilien
Oft gehen Bauträger in der Bauphase pleite. Natürlich gibt es Erfahrene, die das machen, dann funktioniert es meistens. Aber Du hast grundsätzlich hohe Kostenrisiken und es kommt häufig zu großem Zeitverzug. Auch bei erfahrenen Bauträgern passiert es, dass die Fertigstellung sich massiv in die Länge zieht. Dann bekommst Du Probleme mit der bereitstellungszinsfreien Zeit, die abläuft. Dann musst Du Bereitstellungszinsen zahlen und musst einen Mietausfall bezahlen. Zusätzlich hast Du mehr Zinskosten über den ganzen Zeitraum. Wenn der Bauträger pleite geht, dann hast Du es schwer eine andere Firma zu finden, die die Arbeiten weiterführt.
Die Rendite dieser Vertriebsimmobilie ist derart niedrig, denn es rechnet sich alles nur über den Steuervorteil. Sie ist vielleicht 1–3 % groß. Der Bauträger vereinnahmt den ganzen Gewinn, den ganzen Steuervorteile und schlägt das bei den Sanierungskosten darauf.
Passt die Denkmalschutz-Immobilie zu Deinem Portfolioaufbau?
Vertriebsimmobilien eignen sich generell nicht für die Portfolioskalierung. Denkmalvertriebsimmobilien erst recht nicht. Denkmalimmobilien könnten vielleicht eine Strategie für Gutverdiener sein, aber wirklich nur im Einzelfall. Für die Banken ist Deine Steuerersparnis egal, die Bank sieht nur die niedrige Rendite und den hohen negativen Cashflow. Und diesen negativen Cashflow musst Du mit Deinem hohen Einkommen ausgleichen.
Kannst Du mit Denkmalschutz Immobilien wirklich Geld verdienen?
Wenn Du die Sanierung selber machst, dann kann es interessant werden. Dafür musst Du Dich aber sehr gut auskennen. Du musst Handwerker koordinieren können, Kosten sauber abschätzen können und auch darauf spezialisiert sein. Das ist eine Nische für sich, Du musst Dich aber fokussieren, wenn Du es selber machen möchtest. Wenn Du unter all diesen Umständen erkennst, dass Denkmalimmobilien zu Dir passen, dann kannst Du uns einfach unverbindlich anfragen. Vorab kannst Du Dich hier noch weiter über Denkmalimmobilien informieren.
Fazit
Denkmalimmobilien sind sehr kritisch zu betrachten, da die Baufirma die Steuervorteile abschöpft. Die Fertigstellung verzögert sich oft lange, sodass Du viele Risiken tragen musst. Im schlimmsten Fall stehst Du mit einer halbfertigen Immobilie alleine da.