Auslandsfinanzierung
Der Kauf einer Immobilie im Ausland ist nicht nur für diejenigen spannend, die von einem eigenen Feriendomizil träumen. Dieses Thema ist längst für Menschen entdeckt, die für längere Zeit im Ausland leben möchten. Sondern auch über die Möglichkeit einer Finanzierung ihrer Projekte nachdenken. Bei der Durchführung solcher Projekte musst Du mehrere Punkte berücksichtigt.
Immobilienfinanzierung im Ausland
Eine Finanzierung von Auslandsimmobilien ist über uns IMMOTEGE möglich.
Voraussetzungen:
Ausländische Immobilienkredite werden durch Grundpfandrechte auf deutschen Grundstücken besichert. Ist dies nicht der Fall, schlägt eine Anfrage fehl. Doch bedenke, bestehende Immobilien können zur bis zu 80 % vom Marktwert beliehen werden.
Grundlegende Fähigkeiten der Auslandsfinanzierung
Verfügst Du nicht über das nötige Eigenkapital, um die Immobilie im Ausland zu erwerben, ist eine Auslandsfinanzierung schwerer möglich. Auch deutsche Banken sind bereit, passende Kredite anzubieten, ebenso wie ausländische Banken, die die Finanzierung vor Ort anbieten können. Darüber hinaus bieten einige nationale Finanzintermediäre ihre Dienste für ein Darlehen zur Finanzierung ausländischer Immobilien an.
Deutsche Banken und Finanzintermediäre stellen ausländische Finanzierungen hauptsächlich in den folgenden Ländern bereit:
• Belgien
• Dänemark
• Frankreich
• Italien
• Luxemburg
• Niederlande
• Shirt
• Portugal
• Schweden
• Schweiz
• Spanien
• Türkei
Mittlerweile sind mehrere deutsche Banken auf Auslandsfinanzierungen spezialisiert. Diese Banken kennen den jeweiligen Immobilienmarkt im Zielland und akzeptieren in der Regel ausländische Immobilien als Sicherheit für den Kredit.
Spezifische Risiken ausländischer Finanzierung
Allerdings ist der Kauf einer Immobilie im Ausland nicht ohne Risiko, diese musst Du im Vorfeld gut abwiegen. Gerne schlüssel ich Dir folgende Probleme auf.
Kommunikationsproblem
Schwierigkeiten beim Verstehen von Sprache können eine besondere Gefahrenquelle sein. Bei Verhandlung von Vermögenswerten als auch bei Verhandlungen mit einer ausländischen Bank können Sprachbarrieren ein Risiko darstellen. Dies kann für Dich schwerwiegende Folgen haben. Daher ist es unerlässlich, für die entsprechenden Gespräche einen erfahrenen und unabhängigen Dolmetscher einzusetzen. Wird diese Vorsichtsmaßnahme missachtet, kann es beispielsweise passieren, dass die Unterzeichner völlig unterschiedliche Annahmen vertreten und die Grundlagen falsch verstehen. Im schlimmsten Fall kann es sein, dass Du unter solchen Bedingungen nur Nachteile aus Deinem Kauf ziehst.
Rechtliches Risiko – ausländisches Recht
Darüber hinaus kann die Möglichkeit der Anwendung ausländischer Gesetze Risiken mit sich bringen. Dir wird empfohlen, Dich frühzeitig mit der Rechtsordnung des Landes vertraut zu machen, in dem Du ausländische Fördermittel erwartest. Erfolgt die Auslandsfinanzierung über eine Deutsche Bank, kannst Du die notwendigen Informationen in Deutschland einholen. Als fachkundige Ansprechpartner stehen auf das jeweilige Landesrecht spezialisierte Anwaltskanzleien zur Verfügung. Alternativ können ausgewählte Vertreter der Industrie- und Handelskammer kontaktiert werden, die sich auf bestimmte Länder konzentrieren und zusätzliche Informationen bereitstellen.
Besondere Vorsicht ist auch dann geboten, wenn eine Auslandsfinanzierung im Zielland geplant ist und über eine Offshore-Bank abgewickelt wird. Unter diesen Bedingungen solltest Du Dich nicht auf nationale Forschung verlassen, um mehr über Dein Projekt zu erfahren. Es ist immer am besten, vor Ort nachzufragen. Dies sollte idealerweise mithilfe eines Dolmetschers erfolgen, dessen Anwalt oder Notar vor Ort Dich umfassend rechtlich beraten kann. Ebenso empfiehlt sich die Intervention eines Dolmetschers bei offiziellen Kontakten im Zielland. Zum Beispiel, wenn ein Gericht oder ein Grundbuchamt für eine Sicherheitskontrolle aufgesucht wird.
Überprüfen Sie das Grundstück auf Hindernisse
Auch in solchen Fällen ist es besonders ratsam, die Grundstücksbehinderungen zu überprüfen. Dies erfolgt auch im Ausland durch Einsicht in entsprechende Grundbucheinträge. Du musst außerdem frei von vertraglich zugesicherten Hindernissen sein. Genau wie ein Immobilienvertrag muss dieses Dokument in zwei Sprachen verfasst sein.
Verhandeln Sie das Widerrufsrecht im Rahmen des Vertrags
Da jedoch auch die Rücksprache mit der Katasterbehörde und das Fehlen vertraglich abgesicherter Auslandszwänge nicht immer die größtmögliche Sicherheit bietet, ist bei Vertragsverhandlungen eine Einigung über das Rücktrittsrecht erforderlich. Dies würde vorsehen, dass ein Vertrag über den Verkauf einer Immobilie gekündigt werden kann. Aber nur, wenn die Immobilie entgegen einem Versicherungsvertrag gesichert werden soll.
Dieses Rücktrittsrecht muss auch in Baugrundstückskaufverträgen ausdrücklich vereinbart werden. Nur für den Fall, dass die Unzulässigkeit oder Zulässigkeit des Bebauungsplans auf baurechtliche Vorschriften im Zielland zurückzuführen ist.
Zusätzliche Vorsichtsmaßnahmen
Sämtliche Vertragsunterlagen zum Immobilienkauf und zur Auslandsfinanzierung über eine Offshore-Bank müssen vorgelegt werden. Dies muss vor der Unterzeichnung einem örtlichen Notar oder Anwalt zur Prüfung durch einen Sachverständigen vorgelegt werden. In diesem Zusammenhang ist grundsätzlich darauf hinzuweisen, dass die gesamte Vertragsabwicklung durch einen neutralen Rechtsberater (Notar oder Rechtsanwalt) erfolgt. Dessen Einschaltung ist jedoch aufgrund der Beurkundungspflicht erforderlich.
Der Kauf von GUTEN PRODUKTEN.
Wird diese Grundsicherheit nicht beachtet, drohen Dir böse Überraschungen und im schlimmsten Fall ein unerheblicher finanzieller Schaden. Beachte dies stets im Hinterkopf. Denn Hochmut kommt vor dem Fall.
Schließlich sollte eine Besichtigung und Besichtigung einer Immobilie nicht ohne die Unterstützung von Fachleuten erfolgen. Zu diesem Zweck musst Du auch einen unabhängigen Gutachter vor Ort beauftragen. Dieser sollte den Wert und Zustand der Immobilie zuverlässig ermitteln. Bei einer solchen Besichtigung empfiehlt es sich, Sachmängel in einem Protokoll festzuhalten und mit Fotos zu dokumentieren. Andererseits sollten Angebote von Kreditvermittlern für Offshore-Zuschüsse vermieden werden. Hinter solchen Angeboten verbergen sich oft misstrauische Profiteure. Diese wollen leichtgläubige Touristen für horrende Provisionen, Wert und Zustand in Resort Immobilien zwingen. Ihre Preise entsprechen nicht einmal dem Angebotspreis. Deswegen habe lieber Misstrauen und analysiere den Markt.
Kosten der Auslandsfinanzierung
Die tatsächlichen Kosten einer ausländischen Finanzierung können erheblich sein. Allerdings sind die Kosten für Wohnungsbaudarlehen nicht von entscheidender Bedeutung. Denn diese werden im Wesentlichen von der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank bestimmt. Ihre zinspolitischen Entscheidungen wirkten sich jedoch in ähnlicher Weise auf Zinserhöhungen in der gesamten Eurozone aus. Das führte zu einer vorläufigen Zinsanpassung. Andererseits können die Kosten im Ausland deutlich von den Kosten abweichen, die Dir als Käufer einer Immobilie in Deutschland entstehen.
Die Erwerbsnebenkosten in Deutschland machen durchschnittlich 10 % der Finanzierung aus. Im Ausland fallen beim Kauf einer Immobilie in etwa 10 bis 30 % der Erwerbsnebenkosten an. Zur Veranschaulichung der Kosten, die beim Kauf einer Immobilie in Spanien anfallen.
Daher zunächst die gesamten anfallenden Kosten
• Grunderwerbsteuer 6 % bis 11 % (je nach Standort)
• 1 % bis 1,5 % Grundbuch- und Notargebühren
• 1 % bis 1,5 % Gebühr für Berichterstattung, Schätzung und Übersetzung
Zu diesen Kostenbestandteilen kommen anteilig für das Jahr die folgenden Gebühren hinzu:
• Grundsteuer 0,2 % (wenn der Freibetrag 700.000 € übersteigt)
• 0,5 % Einkommensteuer auf den Kataster wert
• Grundsteuer 0,3 % bis 1,1 % (je nach Standort)
Vorteile ausländischer Finanzierung
Eine Auslandsfinanzierung ist oft teurer als der Kauf einer Immobilie in Deutschland. In der Eurozone sind die Bauzinsen gleich. Unabhängig von etwaigen Unterschieden in den Vertragsdetails aufgrund von Bonität, Kredithöhe, Vertragslaufzeit und Sicherheiten. Zinsvorteile können daher bei einer Auslandsfinanzierung über eine deutsche oder ausländische Bank in der Regel nicht realisiert werden.
Die einzige Ausnahme bilden Fremdwährungskredite, die auch zur Auslandsfinanzierung genutzt werden können. Daher sind der Erwerb und die Finanzierung ausländischer Vermögenswerte möglich. Beispielsweise über einen Kredit in einer Fremdwährung mit niedrigen Zinssätzen, beispielsweise in Schweizer Franken, möglich. Allerdings trägst Du für diese Leistung die typischen Risiken eines Fremdwährungskredits. Informiere Dich vorher über die Risiken der jeweiligen Fremdwährung des Landes.
Fazit zur externen Finanzierung
Der Wunsch nach einem Feriendomizil im Ausland ist weit verbreitet – ganz ohne Risiko ist der Weg für Dich allerdings nicht. Eine Auslandsfinanzierung kann nicht nur deutlich teurer sein als der Kauf einer Immobilie in Deutschland. Diese kann sogar auch nicht zu unterschätzende Risiken für Dich bergen.
Regulatorische Prozesse in der EU ist es zu einer Rechtsharmonisierung gekommen. Trotzdem gilt für den Erwerb von Immobilien im Ausland weiterhin nationales Recht. Dies weist erhebliche Abweichungen von der deutschen Rechtsordnung aufweisen. Dies gilt sowohl für das Vertragsrecht als auch für das Eigentums- und Grundstücksrecht. Somit steht und fällt die Auslandsförderung mit einer umfassenden Würdigung aller Informationen über die Besonderheiten und Besonderheiten der jeweiligen Rechtsordnung. Wenn Du dies ignorieren, bist Du einem großen Risiko ausgesetzt. Gleiches gilt für Finanzpartner. Bei Auslandsfinanzierungen sollte nach Möglichkeit einer Deutschen Bank der Vorzug gegeben werden. Wenn Gelder über eine Offshore-Bank abgewickelt werden, gelten die örtlichen Gesetze. Dies kann in vielen Fällen nicht nur zu einer Minderung der tatsächlichen Klagebefugnis des Kreditnehmers führen. Ausländische Rechtsverträge können aufgrund der geografischen Entfernung immer mit Einschränkungen und Hindernissen bei der Ausübung von Rechten verbunden sein. Kommt es bei der Abwicklung des Kreditvertrages zu nämlich zu Schwierigkeiten. Kann es ein, dass Du zu Deinem Vertragspartner ins Ausland gehen und vor Ort eine Klärung einholen musst?
Immobilienfinanzierung im Ausland
Wenn Du daher Angst vor hohen ausländischen Finanzierungskosten hast, solltest Du Dein Vorhaben nur nach optimaler Vorbereitung durchführen. Dazu gehört die Erhebung umfassender Informationen über die regulatorischen Rahmenbedingungen des Ziellandes. Ebenso wichtig ist die Beseitigung möglicher Kommunikationsprobleme. Im Idealfall sprichst Du die Landessprache. Andererseits ist ein zuverlässiger und professioneller Dolmetscher unerlässlich. Informiere Dich daher stets genau, bevor Du Dich auf ein Angebot einlässt. Es kann Dein Leben auf den Kopf stellen.