Kapitalanleger

Die Immobilieninvestoren investieren (meist) nicht einen eigenen Cent, und leben trotzdem von den Erträgen ihrer Immobilien. Aber in Immobilien kann jeder ohne oder mit wenig Kapital investieren. Auch Du hast Zugriff auf dieses Wissen.

Vorteile als Kapitalanleger

Hohe Bankauswahl

Niedrige Tilgung ab 1 %, dadurch niedrige Rate

Strategische Finanzierung

Zinsen können steuerlich abgesetzt werden nach Verwendung der Darlehensaufnahme

Bundesweit

Auf Wunsch Zinssicherheit über komplette Laufzeit

Beleihungsausläufe optimieren über Portfolio hinweg

Darlehen der vermieteten Immobilie kann auf dem Eigenheim beliehen werden

Was macht ein Immobilieninvestor anders als ein Kapitalanleger

Renditeerwartung

Normalerweise kaufst Du als Kapitalanleger nur Neubauwohnungen oder überteuerte Vertriebsimmobilien und das niemals in schlechter Lage. Dabei hast Du vielleicht eine Renditeerwartung von 3 bis 6 %, eventuell auch 8 % in schlechter Lage.

Wenn Du in Immobilien anlegen möchtest, darfst Du mit einem Minimum von 5 % rechnen. Ein Immobilieninvestor denkt, dass er sich unter 5 % sein Portfolio mit schlechter Rendite verbaut. Er rechnet mit 5–8 % Rendite, sogar mit 12 % in speziellen Lagen. Das funktioniert mit speziellen Strategien, wie genau erfährst Du im Immobilienstrategen.

Cashflow

Kapitalanlegern reicht es, wenn die Kaltmiete ohne Abzüge die Kreditrate deckt. Oder aber er zahlt auch noch darauf, weil es für ihn wie ein Rentensparplan ist. Damit sichert er sich eine Teilsubvention über die Mieteinnahmen und auch steuerliche Vorteile. Warum steuerliche Vorteile? Weil er mit so einer schlechten Rendite eben Verluste macht in der Vermietung. Den Verlust holt er sich von der vorausbezahlten Einkommenssteuer zurück.

Ein Investor zahlt viel Steuern, denn für ihn ist der Cashflow das Wichtigste. Er baut sich Stück für Stück ein passives Einkommen auf, um seinen Job zu kündigen. Schließlich kann er nur noch von seinen Immobilien zu leben. Ein ungefährer Wert für den positiven Cashflow wäre monatlich 150 € je Immobilie vor der Steuer. Ein Kapitalanleger rechnet mit 150 € oder mehr als Gewinn.

Falls Du an einem Austausch mit Investoren interessiert bist, kannst Du einfach unserer Facebook-Gruppe beitreten.

Kapitaleinsatz

Du als Kapitalanleger bringst Du nur die Nebenkosten und machst eine 100%-Finanzierung für die teure Immobilie.

Ein Investor möchte kein Eigenkapital einsetzen, er macht eine 110%-Finanzierung oder eine Nachbeleihung. Das geht, weil er günstig einkauft und strategisch finanziert. Vielleicht nutzt er anfangs ein Blankodarlehen, um kein Eigenkapital einsetzen zu müssen oder er versucht es zu refinanzieren. Die Strategien dazu findest Du im Immobilienstrategen.

Die ganz großen Investoren finanzieren 60–80 % und holen sich 40 % über einen Fonds oder Crowdfunding von kleinen Kapitalanlegern rein.

Der klassische Investor macht nichts mit solchen Strukturen. Er hat den Wunsch, seine finanzielle Unabhängigkeit aufzubauen. Meistens reicht ihm ein Bestand von 3–5 Millionen Immobilienvermögen. Er arbeitet deshalb nicht mit Old-School-Fonds-Strukturen, sondern mit Instrumenten wie 100%-Finanzierung, Nachbeleihung des Bestands oder 110%-Finanzierung mit Blanko.

Zinsabsicherung

Du als Kapitalanleger hast den Wunsch nach Sicherheit, deshalb willst Du eine lange Zinsbindung. Nicht nur 10 Jahre, sondern eher 15 oder 20 Jahre Zinsbindung. Bei niedriger Beleihung ist das in Ordnung. Bei 110 % zahlst Du einen hohen Aufschlag für die Zinsbindung. Dieses Angebot gehen manche Kapitalanleger ein, wegen des Sicherheitsgedanken oder wegen der Unkenntnis der Alternativen.

Der Investor ist kurzfristig, maximal mittelfristig, mit der Zinsbindung unterwegs. Selten wird eine 10-jährige Zinsbindung angestrebt. Nur wenn er es braucht, wegen der Stressannuität. Wenn mal die Renditen nicht so hoch ist, macht er eine 15-jährige Zinsbindung, länger nur äußerst selten. Das tut er, weil er strategisch arbeitet. Nach zehn Jahren optimiert er die Immobilie und verkauft sie. Für ihn ist klar, dass die Immobilie nach zehn Jahren sowieso den Eigentümer wechselt, deshalb braucht er keine längere Zinsbindung.

Meistens finanziert er sogar mit 5-Jahre-Zinsbindung, manchmal noch kürzer, mit der Idee. Das macht er, um die Einkaufsgewinne mitzunehmen, die er macht, wenn er günstig einkauft. Er möchte Kapital generieren, um davon weiterzuwachsen oder den Zins abzusichern. Das kann er im Falle einer Zinsänderung mithilfe eines Forward Darlehen tun.

Der Kapitalanleger zahlt von Anfang an den Aufschlag für die Zinssicherheit, unabhängig von einer Zinssteigerung oder Zinssenkung. Er zahlt bis zum Ende den Aufschlag durch, vielleicht hat er sogar noch einen Bausparvertrag abgeschlossen. Der Investor nimmt manchmal einen Bausparvertrag in Kauf, weil er in manchen Fällen die 110%-Finanzierung bekommt. Es ist ein notwendiges Übel für den Investor. Aber niemals zur Zinsabsicherung!

Kaufpreis

Der Kapitalanleger kauft zum Marktpreis, teilweise noch teurer. Natürlich versucht er günstiger zu kaufen, kriegt es aber meist nicht hin, weil er nicht das notwendige Netzwerk hat. Er kauft überteuerte Vertriebsimmobilien mit bis zu 20 % über Marktwert ein. Er hat damit einen anfänglichen Einkaufsverlust. Das ist ihm aber lieber, den er hat lieber wenig Aufwand. Er will möglichst wenig Probleme mit der Immobilie. Deshalb kauft er aus Hochglanzprospekten, schön sanierte Objekte mit super Mietern und toller Fassade. Um keinen Ärger mit der Immobilie zu haben, lässt er sich Schnäppchen entgehen.

Der Investor dagegen will 20 % Einkaufsgewinn erzielen, da der Verschuldungsgrad sonst zu hoch ist. Er braucht eine hohe Rendite, die mit einem günstigen Kaufpreis einher kommt. Im besten Fall kauft er also 50 % unter dem Marktwert. Er achtet dabei darauf, dass das Objekt ausbaufähig ist. Im Idealfall kann er die Immobilie beleihen und benötigt er kein Eigenkapital für den nächsten Deal.

Wertsteigerung

Ein Kapitalanleger hofft auf eine Wertsteigerung aus dem Markt heraus. Er spekuliert nur mit Wertsteigerungen in guten Lagen. Er will keine Immobilien in B- oder C-Lage und schon gar nicht auf dem Land. Es muss eine Unistadt sein, dann kommt die Wertsteigerung von alleine, wegen der Lage. Heute völlig überteuerte Lagen werden morgen noch überteuerter sein. In der Vergangenheit war eine Wertsteigerung da, deshalb wird sich das in der Zukunft wiederholen. Und wenn ich keine Rendite erwirtschafte, so habe ich doch die Wertsteigerung meiner Immobilie. Die Immobilie ist später abgezahlt, und ich habe ein tolles Vermögen. Vielleicht denkst Du: „Mit Immobilien kann ich am Anfang kein Geld verdienen, erst wenn die Immobilie abgezahlt ist.

Der Investor hingegen spekuliert nicht auf eine Erhöhung des Marktwertes. Er wertet seine Immobilie auf, damit sie im Wert steigt. Das tut er durch Dachgeschossausbau, Kellerausbau, Mieterhöhung, Modernisierung und durch ein anderes Vermietungsmodel. Manchmal ist es auch möglich, den Garten abzutrennen und ein weiteres Objekt darauf zu bauen. So erzielt er selbst die 20 % Einkaufsgewinn und hat durch eine Wertsteigerung am Markt zusätzlichen Gewinn.

Zielsetzung

Für Dich als Kapitalanleger ist die Immobilie ein Teil Deiner Altersvorsorge. Du hast zusätzlich bestimmt noch andere Bestandteile, wie Aktien, Fonds und eine private Rentenversicherung. Dein Ziel ist es etwas früher in Rente gehen zu können oder weniger arbeiten zu müssen. Vielleicht denkst Du auch, dass es nicht möglich ist in drei Jahren schon von Immobilien leben zu können. Statistisch gesehen schaffen es nur 5 % von Anfang an Geld mit ihren Immobilien zu verdienen, denn das geht nur mit Strategie.

Investoren haben das Ziel sich ein passives Einkommen aufzubauen, dazu müssen sie natürlich erstmal viel Arbeit investieren. Immobilien kosten Zeit und das vor allem im Aufbau. Sie wollen finanziell unabhängig sein und sehen es als ihren Job, ihr Portfolio aufzubauen. Sie bauen sich innerhalb von drei bis fünf, maximal aber zehn Jahren einen Bestand auf. Dann müssen sie nicht bis sie 40 sind und schon gar nicht bis zur Rente arbeiten.

Übrigens: Ein Investor startet viel früher mit dem Immobilienkauf als ein Kapitalanleger es tut. Viele beginnen schon nach der Ausbildung oder dem Studium. Wenn sie dann älter sind, sind sie unabhängig von ihrer Arbeitskraft und hören bei einem Bestand von 100 Wohnungen auf.

Größenordnung

Du als Kapitalanleger möchtest keine 30, 50 oder 100 Wohnungen kaufen. Du kommst mit drei bis fünf Wohnungen bei Deiner Aufwandsgrenze an. Mehr Immobilien machen mehr Arbeit. Wenn Du zur Altersvorsorge fünf abgezahlte Immobilien vorweisen kannst, hast Du mehr als der Durchschnitt. Normalerweise verdient ein typischer Kapitalanleger 3.000-5.000 € netto jeden Monat.

Eins können wir Dir garantieren: Du brauchst nicht viel Geld oder ein hohes Gehalt, um in Immobilien investieren zu können!

Viele von unseren Investoren verdienen monatlich 2.000-3.000 € netto. In dieser Situation sollte er keine Immobilie mit Unterdeckung und schlechter Rendite kaufen. 25 % Kaltmietenabschlag, und dann kann er keine weitere Immobilie kaufen. Und mit Unterdeckung bei fünf Wohnungen kann er sich kein Eigenheim leisten. Mit Fehlkäufen würde er sich platt machen und die Portfolioskalierung ist aufs Eis gelegt. Er müsste mehrere Jahre abbezahlen, bis eine neue Immobilie kaufen kann.

Umgang mit Problemen

Wie bereits erwähnt, Kapitalanleger wollen möglichst keine Probleme. Gute Standorte, Mieter und Bausubstanz. Dazu noch schön sanierte Fassaden.

Dem Investor ist das Aussehen egal. Je problematischer, desto niedriger der Preis. So kann er die Immobilie aufwerten. Er hat kein Problem mit Hartz4, Problem-Mieter oder irgendwelchen Mietrückständen. Er klagt sie einfach raus und mit einem Rechtsstreit erledigt er alles. Denn mit einem Mieterwechsel kann er einfach die Miete erhöhen, das führt zu Einkaufsgewinn. Durch Aufwertung erwirtschaftet er noch mehr Gewinn.

Vom Kapitalanleger zum Investor

Wir arbeiten sowohl mit Kapitalanlegern als auch mit Investoren zusammen. Statistisch ziehen wir sehr viele Investoren an, die bereits sieben Wohnungen in ihrem Bestand haben. Diese wollen dann mit uns weitere Wohnungen finanzieren. Wir freuen uns natürlich, wenn wir eine Zusammenarbeit mit Dir schon früher beginnen können. Wenn Du bereits von Beginn an mit uns arbeitest, können wir Dich direkt strategisch finanzieren. Wir sind spezialisiert auf Portfolioskalierung, finanzieren Dich als Kapitalanleger aber natürlich auch sehr gerne. Vielleicht möchtest Du Dich ja auch vom Kapitalanleger zum Investor entwickeln. In dem Fall empfehlen wir Dir den Immobilienstrategen. Dort findest Du auf über 500 Seiten lauter Insider, Tricks und Strategien. Wichtig zu wissen ist aber, dass es sich nicht um ein Anfängerbuch handelt. Vielleicht hast Du bereits zwei oder drei Immobilien und möchtest jetzt weitere finanzieren, bevor Du nicht mehr weiterwachsen kannst. Dieser Entwicklungsschritt bedarf viel Arbeit. Du wirst vielleicht sechs Monate intensive Arbeit investieren. Dafür besuchst Du Stammtische, liest Bücher, besuchst Seminare, baust ein Netzwerk auf, arbeitest an Deinem Mindset und baust Wissen auf. Sobald Du das durch hast, dann können wir Dir bei der richtigen Skalierung helfen, wenn Du das möchtest.

Wir freuen uns auf Deine Portfolioskalierung. Frage jetzt eine Finanzierung an, kostenlos und unverbindlich.