Nutzungsänderung
In diesem Beitrag erfährst Du mehr darüber, worauf Du bei einer Nutzungsänderung achten musst.
Was Du vor der Nutzungsänderung tun musst
Bevor Du eine Nutzungsänderung vornimmst, solltest Du Deine Objekte auf die verschiedenen Nutzungsformen untersuchen. Die Immobilie sollte sich aber auch ohne Umnutzung lohnen, weshalb Du im Einkauf mit der ordinären Nutzung kalkulierst. Wenn Du das Objekt umnutzt, ist das Dein Zusatzgewinn.
Im Bebauungsplan kannst Du herausfinden, was bei Deinem Objekt zulässig ist. Ansonsten gilt nach § 34 BauGB in dem Gebiet die umgebende Bebauung.
Das heißt, dass sich Mischgebiete besonders für Nutzungsänderungen anbieten, da Du dort sowohl in Wohnungen als auch Gewerbefläche umnutzen kannst.
Nutzungsänderung im Mischgebiet
Wenn ein Boarding House oder Hotel zulässig ist, kannst Du leicht von einem Wohngebäude zu einem Hotel wechseln. Dafür sollte es sich in dem Gebiet natürlich auch lohnen. Allerdings solltest Du wissen, dass die Nutzungsänderung von Gewerbe in Wohnen und andersherum Probleme im Brandschutz verursachen kann. Brandschutz kann zu einem relativ teuren Thema werden. Du solltest also im Vorhinein kalkulieren, ob sich der Umbau auch wirklich lohnt.
Nutzungsänderungen in Wohngebieten
Hier kannst Du natürlich normales Wohnen anbieten, aber auch möbliertes Wohnen. Oder auch Zimmerweise Vermietung. Hier kommt aber auch das Thema Zweckentfremdung auf. In bestimmten Städten gibt es hierzu Zweckentfremdungsverbote. Deshalb solltest Du Dich vorher darüber informieren, ob das bei Deinem Objekt der Fall ist.
Nutzungsänderung nach Zielgruppe und Lage
Die Umnutzung sollte immer von der Lage und der Zielgruppe abhängig sein. An einer sehr guten Lage machst Du Luxussanierungen, um damit eine höhere Quadratmeter miete zu erzielen.
In der Nähe von Universitäten oder Hochschulen bietet es sich an, den Grundriss umzubauen, sodass er WG-tauglich ist. Im Regelfall sind Wände unter zwölfeinhalb Zentimeter nicht tragend, diese könntest Du also einreisen, um den Grundriss zu verändern. Bei Objekten mit Baujahr 1960/70 und davor solltest Du aber vorsichtig sein. Denn es kann sein, dass hier auch Wände mit acht Zentimeter tragen. Im besten Fall holst Du Dir einen Statiker zur Seite, der das dann für Dich prüft.
Wenn Du Dich in einem familienfreundlichen Wohngebiet mit kleinen Wohnungen befindest, kannst Du vielleicht zwei zusammenlegen. Dann hast Du eine größere und familienfreundliche Wohnung. Das solltest Du vor allem in Gebieten mit hohem Leerstand in Betracht ziehen. Denn die Menschen wollen dann lieber in eine Dreizimmerwohnung als in eine Einzimmerwohnung. Denn unter Umständen findest Du sonst keinen Mieter für eine Einzimmerwohnung.
In den meisten Standorten teilst Du aber eher auf, als dass Du zusammenlegst. Auch bei Wohnungen mit großen Räumen in einer familienfreundlichen Gegend solltest Du überlegen, die Räume umzubauen. Natürlich könntest Du hier sagen, dass große Räume zeitgemäß sind. Mit kleineren Räumen kannst Du allerdings Platz für ein Kinderzimmer schaffen.
Eine weitere Möglichkeit ist das barrierefreie Umbauen. Dafür kannst Du Türen vergrößern, das Bad barrierefrei gestalten und Höhen durch Rampen ausgleichen. Da es zu wenig behindertengerechte Wohnungen gibt, kann das eine gute Lösung sein. Frag hierzu am besten in den entsprechenden Verbänden nach, um mehr zu erfahren.
Eine Möglichkeit, wenn Du den Exit machen willst, ist die Wohnung barrierefrei zu gestalten. Denn es gibt entsprechende Rentner mit genügend Geld. Diese wollen aber in der Regel eher kaufen statt mieten.
Was musst Du bei der Finanzierung und Umnutzung von Teileigentum zu Wohneigentum zu beachten?
Grundsätzlich musst Du erstmal das Teileigentumsgrundbuch und das Wohneigentumsgrundbuch voneinander unterscheiden. Bei einem Teileigentumsgrundbuch handelt es sich, um Sachen wie Gewerbe, Hobbyraum oder Garagen. Wohingegen sich das Wohneigentumsgrundbuch natürlich mit Wohnen befasst. Damit ist das nach WEG geteilte Wohnimmobiliengrundbuch.
In einem Mischgebiet gibt es zwei Problematiken. Das ist einmal die WEG rechtliche Problematik, dass Du ein Teileigentumsgrundbuch und eine Teilungserklärung hast. Beide sagen aus, dass das Objekt gewerblich genutzt wird. Außerdem gibt es noch die baurechtliche Problematik zum Thema Nutzungsänderung. Nun gibt es aber die allgemeine Annahme, dass Wohnen weniger störend ist, als das Gewerbe. Dabei ist es egal, ob das nun in der Realität auch wirklich der Fall ist oder nicht. Das hat zur Folge, dass mehrere Oberlandesgerichte entschieden, dass eine Nutzung entgegen der Teilungserklärung zulässig sein kann.
Grundsätzlich musst Du erstmal das Teileigentumsgrundbuch und das Wohneigentumsgrundbuch voneinander unterscheiden. Bei einem Teileigentumsgrundbuch handelt es sich, um Sachen wie Gewerbe, Hobbyraum oder Garagen. Wohingegen sich das Wohneigentumsgrundbuch natürlich mit Wohnen befasst. Damit ist das nach WEG geteilte Wohnimmobiliengrundbuch.
In einem Mischgebiet gibt es zwei Problematiken. Das ist einmal die WEG rechtliche Problematik, dass Du ein Teileigentumsgrundbuch und eine Teilungserklärung hast. Beide sagen aus, dass das Objekt gewerblich genutzt wird. Außerdem gibt es noch die baurechtliche Problematik zum Thema Nutzungsänderung. Nun gibt es aber die allgemeine Annahme, dass Wohnen weniger störend ist, als das Gewerbe. Dabei ist es egal, ob das nun in der Realität auch wirklich der Fall ist oder nicht. Das hat zur Folge, dass mehrere Oberlandesgerichte entschieden, dass eine Nutzung entgegen der Teilungserklärung zulässig sein kann.
Was ist das Problem für die Bank bei einer Nutzungsänderung entgegen der Teilungserklärung?
Da die Nutzungsänderung nicht in der Teilungserklärung verzeichnet ist, kann es bei der Bank zu Problemen führen. Ein paar Banken akzeptieren es einfach, dass mehrere Oberlandesgerichte über den Sachverhalt entschieden haben. Wenn das nicht der Fall ist, kannst Du der Bank einfach eine Stellungnahme von einem Rechtsanwalt liefern. Dafür zahlst Du eine Pauschale von etwa 500 Euro.
Wir kooperieren mit ein paar Rechtsanwälten, die solche Schreiben schon öfters verfasst haben. So kaufst Du zwar eine Dienstleistung, erhältst aber unser Know-how über die verschiedenen Banken. Es ist für Dich also möglich, zu Wohnbedingungen eine Finanzierung zu machen. Wohnbedingungen bedeuten auch niedrigerer Zins, niedrigere Tilgung und weniger Eigenkapital.
Der Rechtsanwalt liefert Dir eine rechtliche und baurechtliche Stellungnahme. Das baurechtliche kannst Du auch selber regeln. Du stellst eine Anfrage beim Bauamt und kannst dann die Antwort vorlegen. Dies kannst Du natürlich auch zusätzlich machen. In der Landesbauordnung LBO findest Du heraus, welche Vorhaben verfahrensfrei sind. Die Nutzungsänderung kann auch auf ein verfahrensfreies Vorhaben hinauslaufen. Das bedeutet, dass Du kein neues Brandschutzkonzept oder neue Stellplätze brauchst.
Was ist mit einer Nutzungsänderung als Fix & Flip Deal?
Natürlich kann es auch eine Strategie sein, das Objekt umzunutzen und dann zu verkaufen. Hier bietet es sich an den Abverkauf über uns zu machen, denn so können wir den zukünftigen Käufer direkt finanzieren. Durch die Nutzungsänderung ist eine erhebliche Wertsteigerung möglich. Ein Beispiel dafür wäre, dass Du für 1000 € den Quadratmeter und kannst für 3000 bis 5000 € den Quadratmeter verkaufen.