Oliver Fischer und Artur Staudacker über Fix&Flip, Coaching, Onlinemarketing und mehr!
Am 14. und 15. November fand in Bad Homburg der Immopreneur Kongress 2020 statt. Auch Philipp war vor Ort und hat die Gelegenheit genutzt, um sich mit einigen der bekanntesten Persönlichkeiten der Deutschen Immobilienszene zusammenzusetzen. Im ersten Teil der Interviewserie unterhält er sich mit Immobilienhändler und Coach Oliver Fischer, sowie Artur Staudacker. Er ist ebenfalls Flipper und einer der erfolgreichsten Schüler Olivers.
Fix & Flip Finanzierung zurückzahlen? Das ist ein grober Fehler!
Natürlich sollten die monatlichen Raten bei einer Fix und Flip Finanzierung zurückgezahlt werden, aber eben kein Cent mehr! Der Investor beraubst sich seines Potentials, wenn das Darlehen nach einem erfolgreichen Fix und Flip Deal komplett mit Strafgebühren zurückbezahlt wird.
Diese Strategie funktioniert nur, wenn Du auf ein Objekt in deinem Bestand (unabhängig davon ob eigengenutzt oder vermietet) beleihen kannst.
Warum Sondertilgung oder die sofortige Rückzahlung der gesamten Fix und Flip Finanzierung der größte Fehler sein kann, wenn man viele Immobilien flippen will, verraten wir in diesem Artikel. Es ist nicht übertrieben, es ist wirklich der schlimmste Albtraum für Investoren. Aber fangen wir sachlich mit einer theoretischen Beispielrechnung an.
Wir nehmen an, dass ein Investor eine Immobilie kauft, renoviert/saniert, reinigt und dann mit 30 % Marge wieder verkaufen will. Und das nicht nur einmal, sondern immer wieder und immer öfters.
Dieser Artikel ist interessant und relevant für jeden Investor, der:
Mehrere Fix & Flip Deals machen möchte
Eine Fix & Flip Finanzierung benötigt und zu Beginn noch nicht aus Eigenkapital kauft
Gerade einen Fix und Flip Deal am Laufen hat und die Finanzierung noch nicht zurückgezahlt hat
Sein Fix und Flip Business ordentlich skalieren und richtig viel Geld in kurzer Zeit verdienen will
Alle Investoren konzentrieren sich nur auf den einen Fix&Flip-Deal! Das ist ein Fehler! Denke als Investor strategisch und langfristig in vielen Flip-Deals!
Geschäftsführer
Die übliche Herangehensweise eines Fix & Flip-Investors bei dem Deal und der Finanzierung
Die meisten Investoren/Flipper möchten den Deal einfach sauber abschließen und alle Finanzen in einen Topf packen. Projektmanagement technisch macht es auch Sinn, alle Rechnung und Daten korrekt zuzuordnen, aber man muss das große Ganze sehen. Nehmen wir beispielsweise eine notwendige Investitionssumme von 200.000 €. In diesen 200.000 € ist der Kaufpreis der Immobilie, die Kaufnebenkosten, die Renovierung, ggf. auch die Verkaufskosten zu 100 % komplett enthalten. Der Fix und Flip Investor benötigt nur eine Finanzierung in Höhe von 200.000 €.
Die Beleihung, also die Besicherung für die Bank, findet aber nicht auf dem Fix & Flip Objekt statt, sondern auf einem beleihbaren Objekt aus deinem Immobilienportfolio. Siehe hierzu den Artikel „Immobilie beleihen„. In unserer Annahme können die vollständigen Darlehenskosten auf dem Bestandsobjekt besichert werden (z. B. hast du ein abbezahltes Eigenheim oder eine hohe Wertsteigerung gehabt). Würde die Beleihung / Besicherung auf dem Fix & Flip Objekt erfolgen, dann müsstest du das Geld nach dem Verkauf an die Bank zurückzahlen, da die Grundschuld abgelöst wird. Mit einem beleihbaren Bestandsobjekt hebelst du diese Potenzialbegrenzung gekonnt aus!
Das renovierte Objekt wird für 260.000 € verkauft. Somit hat der Investor eine Marge von 60.000 € (Steuern werden hier zur Vereinfachung ausgeklammert). Würde der Investor jetzt auf die Idee kommen und seinen Umsatz in Höhe von 260.000 € dafür nutzen, um den 200.000€-Kredit zu tilgen? Vielleicht will er sich schuldenfrei fühlen und sein Geld endgültig auf dem Konto haben, das Objekt abgeschlossen und einfach seine Ruhe haben. Diese emotionale Entscheidung wäre eine wirtschaftliche Katastrophe.
Man braucht nur eine einzige Finanzierung für alle zukünftigen Fix & Flip Deals
Wir gehen in diesem Beispiel davon aus, dass der Investor immer in der gleichen Preisklasse kaufst. Wir rechnen mit theoretischen 200.000 € bei allen zukünftigen Deals, damit diese Beispielrechnung leichter zu verstehen ist.
Der Investor hat das Objekt für 260.000 € verkauft. Der Cashflow passt, die 260.000 € sind auf dem Konto gelandet. Welche Ausgaben kommen auf den Investor zu? Nur die monatliche Rate an die Bank für die nächsten 10 Jahre (bei einer 10-Jahre-Zinsbindung), bzw. die monatliche Rate bis zur Tilgung des Fix und Flip Darlehens.
Der Fix und Flip Investor nimmt nur ein einziges Mal ein Darlehen in Höhe von 200.000 € als Immobilienfinanzierung auf. Keine Investoren, keine Banken, keine Kapitalgeber werden jemals wieder nötig sein, egal wie viele 200.000€-Fix und Flip-Deals der Investor in Zukunft machen will. Warum?
Der Immobilieninvestor möchte in naher Zukunft noch viele Fix und Flip-Deals machen. Er nimmt einfach 200.000 € von seinem Bankkonto, auf dem gerade 260.000 € zur freien Verfügung (bis auf die monatliche Rate) liegen. Das ist das Eigenkapital für den nächsten Deal! Der nächste Deal kostet in dieser theoretischen Rechnung auch 200.000 € (Kauf, Kaufnebenkosten, Renovieren, Verkauf, etc. -> In der Rechnung wird immer ein ähnliches Objekt mit den gleichen Kosten gerechnet). Und die Differenz, also die 60.000 €, lässt der Investor auf deinem Konto liegen; von diesen 60.000 € zerrt die Bank die monatlichen Raten. Bei einer monatlichen Rate von theoretischen 1.000 € reicht das Geld für 60 Monate, für 5 Jahre.
Nie wieder eine Fix & Flip Finanzierung anfragen müssen
Jetzt hast der Investor 200.000 € Working Capital, Betriebskapital. Er ist bei seinem nächsten Deal schneller, weil er keine Bank braucht und alles aus Eigenkapital (seinem Working Capital) bezahlt. Im zweiten Deal hat der Investor in unserer Rechnung wieder 60.000 € Marge. Nach Verkauf des zweiten Objektes kommen neue 260.000 € auf sein Konto. Hier liegen noch die 60.000 € von dem letzten Deal, die ja nur für die monatliche Rückzahlungsrate der ersten 200.000 € Fix und Flip Finanzierung als Puffer liegen. Wenn der Investor für den zweiten Flip 4 Monate gebraucht hat, dann hat die Bank nur vier Raten von der 200.000 € Finanzierung gezogen. Ist der Investor aber egal, es liegen ja die ersten 60.000 € aus dem ersten Deal als Sicherheitspuffer auf dem Abbuchungskonto für kalkulierte Abbuchungen.
Das Ergebnis: 2 Flips mit nur einer einzigen Fix & Flip Finanzierung
Wir bleiben in unserer theoretischen Rechnung und der Investor geht den dritten Fix und Flip-Deal an, natürlich zahlt er 200.000 € aus 100 % Eigenkapital (Betriebskapital). Er ist schneller als die Konkurrenz, sein Handwerker-Team liebt dich, weil er die Rechnungen sofort bezahlt und er freut sich über Speed in seinen Deals.
Die Aufwärtsspirale mit der Fix & Flip Finanzierung
Der Investor muss nur ein einziges Mal eine Finanzierung erhalten. Ab da nutzt er das Geld als Eigenkapital und zahlt 110 % Kaufkosten sowie alle Renovierungskosten immer nur aus Eigenkapital (was der nicht zurückgezahlte Kredit aus dem ersten Deal ist).
Man sich das ja mal auf der Zunge zergehen lassen! Schafft der Investor im ersten Jahr 4 Deals, hat er 60.000 € * 5 = 240.000 € (vor Steuer) erwirtschaftet; mit nur einer einzigen Fix und Flip Finanzierung. Würde er das Darlehen sofort nach dem ersten Deal zurückzahlen, hätte er nur 60.000 € verdient (vor Steuer) und 180.000 € verbrannt bzw. nicht eingenommen. Stichwort Opportunitätskosten. Die Zinskosten sind unvergleichbar geringer, als das nicht verdiente Geld.
Im zweiten Jahr macht der Investor 8 Deals. In unserer theoretischen Rechnung geben wir immer nur 200.000 € aus und nehmen immer 260.000 € ein. Der Investor hat 60.000 € * 8 Deals = 480.000 € Marge verdient! Dieses Geld hätte er nicht verdient, wenn er die Fix und Flip Finanzierung sofort nach dem ersten Deal zurückgezahlt hätte. Somit hätte er Opportunitätskosten von 420.000 €. Ok, er zahlt monatlich Zinsen für das Darlehen, aber die sind heutzutage gering und nicht erwähnenswert.
Und jetzt spielen wir das Rechenbeispiel mal länger durch. Wenn er nach jedem Deal vor Steuer 60.000 € mehr hat … wie viele Deals braucht der Fix und Flip Investor um sein Ziel zu erreichen? Wie viel Zeit benötigt er, um zu seinem finanziellen Ziel zu kommen? Vielleicht möchte er 1.000.000 € auf seinem Geschäftskonto Cash liegen haben. Teilt man diese Zahl durch 60.000 € (Individuelle Steuer, Privat oder Gewerbe, noch einberechnen) und man weißt, wie oft er das Spiel spielen muss. Es ist ganz einfach! Und er muss keine Zeit mit neuen Finanzierungsanfragen verschwenden. Hat er das Geld einmal auf deinem Konto … hat er nur ein einziges Mal eine Fix und Flip Finanzierung erhalten … ist er unaufhaltbar (solange er keine Fehler macht).
Bitte vergessen: Vorfälligkeitsentschädigungen und variable Finanzierungen!
Der Fix und Flip Investor zahlt nicht zurück; nur die monatliche Rate, aber sonst zahlt er bei dem Darlehen keine Sondertilgungen und erst Recht nicht das gesamte Darlehen zurück.
Er muss sich keine Sorgen machen, dass er die Rate an die Bank nicht abbezahlen kann. Er legt ja immer die neue Marge (60.000 €) auf das Abbuchungskonto. Gerade hat die Bank die vierte Rate nach vier Monate eingezogen und schon hat er die nächsten 60.000 € auf diese Konto gelegt; hat aber immer noch 200.000 Working Capital, dass er als Eigenkapital beim nächsten Deal einsetzt und mit dem nächsten Deal hat er wieder neue 60.000 € Marge. Wenn er sein Darlehen sofort vollständig zurückzahlst, beraubt er sich seines Potentials!
Geld ist Potenz
Cash ist King. Cash ist schnell. Zeit ist Geld. Cash spart Zeit. Hast der Fix und Flip Investor Geld auf der hohen Kante, so hat er Potenzial, dass er einsetzten kann für seinen nächsten Deal. Keine erneuten Bonitätschecks, nichts! Er hat sein Geld auf dem Konto und zahlt brav seine monatliche Rate an die Bank. Während dessen macht er genau mit diesem Geld mehrere Flips!
Wie findet man Immobilien für Fix & Flip?
Warum 10-Jahre-Zinsbindung? Die 3-Objekte-Grenze
Sollte das Finanzamt auf die Idee kommen, den Investor als gewerblichen Grundstückshändler zu deklarieren und ihm eine andere steuerliche Identität zuzuschieben, steht er in der Beweispflicht, dass er kein gewerblicher Grundstückshändler ist.
Hast er eine 10-Jahre-Zinsbindung abgeschlossen, kann er das als Beweis vorweisen (ACHTUNG: Wir sind keine Steuerberater. Wir teilen nur unsere Erfahrungen und Ideen mit). Sollte er über die 3 Objektgrenze kommen, wäre das sowieso nicht mehr relevant.
Fix & Flip Finanzierung: Dann hat man für immer Schulden
Na und? Das ist das Potenzial! Der Investor hat Geld auf seinem Konto, dass er einsetzten kann. Die monatliche Rate wird von der Marge des ersten Deals bezahlt. In der theoretischen Rechnung hat er 60.000 € auf seinem Konto und wenn die Bank jeden Monat 1.000 € abbucht (mtl. Rate für die 10-Jahre-Finanzierung) kann er 60 Monate die Finanzierungsrate zahlen. Das sind 5 Jahre.
Wie viele Fix und Flip Deals wird ein Fix und Flip Investor schon in dem ersten Jahr machen, wenn er 200.000 € als „Eigenkapital“ einsetzten kann? Und wenn er seine Fix und Flip Finanzierung wirklich tilgen und komplett zurückzahlen möchte (was kaufmännisch keinen Sinn ergibt, vielleicht aber emotional), dann zahlt er sein Darlehen nach 4 erfolgreichen Flips zurück, aber leider mit Vorfälligkeitsentschädigung. In unserer Rechnung hat er nach 4 Flips eine Marge von 240.000 € erwirtschaftet (Rechnung ohne Steuer). Er hat also 200.000 € Working Capital (das Darlehen) und 240.000 € Marge auf seinem Konto, also 440.000 € zur Verfügung.
Wenn es dich nachts besser schlafen lässt und du schrecklich hohe Opportunitätskosten zahlen willst (du musst die 60.000 € nicht auf dem Abbuchungskonto verwesen lassen, du kannst den größten Teil davon ja auch für weitere Flips nutzten), dann überweist du 200.000 € + Strafgebühren an die Bank; und nun hast du 240.000 € Eigenkapital, dass du niemandem zurückzahlen musst und für weitere Flips verwenden kannst. Besichert ist das Darlehen auf einem deiner Bestandsobjekte (hier muss „Luft“ zum Besichern vorhanden sein) Mehr zu Immobilie beleihen.
Irgendwann fühlt man sich erfolgreich
Der Investor darf sich jetzt keine Lamborghini kaufen! Viele verfallen dem trügerischen Erfolgsgefühl oder dem Wunsch „Reich auszusehen“. Man denkt oft „Ich hab’s verdient, ich gönne mir, habe ja dafür gearbeitet“. Dieser Schuss geht nach hinten los.
Wer so handelt, ist ein Konsumopfer seiner Lüste und Begierde. Man rechne sich nur mal aus, wie viele Flips mit diesem Geld in der Zukunft gemacht hätten, werden können und wie viel Geld man verdienen könnte. Wenn der Investor in den nächsten 5 Jahren 50 Flips schafft, hast er, in unserer theoretischen Rechnung, 3.000.000 € (ohne/vor Steuer) an Marge produziert. Ab da kann es Spaß machen, sich zu belohnen. Mit diesem Geld kann auch die Tankrechnung des Lamborghinis bezahlt werden. Wenn er seine 200.000 € verprasst, dann verprasst er nicht 200.000 €, sondern er verprasst 3.000.000 €. Er verprasst dein Potenzial, er verprasst die 3.000.000 €, die in den 200.000 € drin sind. Das ist wirtschaftlicher Selbstmord.
Fix und Flip Finanzierung: Sich selbst keine Enttäuschung sein
Stellt man sich mal vor, wie die Zukunft aussieht, wenn der Investor den strategischen Finanzierungsratschlag von Immotege annimmt. Er hat in 5 Jahren sein Geld. Er lebt den Lifestyle seiner Träume. Er kauft sich einen Sportwagen, eine Yacht, eine eigene Insel. Er kann seiner Frau jeden Wunsch erfüllen. Er kann Geld anlegen und seine passive Rendite genießen.
Alles nur, weil er sein Fix und Flip Business klug angegangen ist und das Geld / Working Capital immer im Kreislauf hat fließen lassen. Kein Witz: Hätte er das Darlehen sofort nach dem ersten erfolgreichen Deal zurückgezahlt, hätte er 60.000 € vor Steuer und dürfte bei dem nächsten Deal wieder um eine Finanzierung betteln, vielleicht mit mehr Eigenkapital, aber mit unfassbarem Zeitverlust. Und wenn er in 10 Jahren zurückblickt und sich an diesen Blogartikel erinnert, und er nicht auf diesen Finanzierungsvermittler gehört hat, dann wird er schmerzhaft spüren, wie viel eine schlechte Entscheidung kostet. Es wird sein Albtraum sein.
Fix und Flip Finanzierung: Persönliches Fazit
Wir haben am Anfang des Artikels nicht übertrieben! Wenn Du weißt, dass Du es damals wusstest und es nicht besser gemacht hast, und Du komplett Schuld an deiner schlechten Situation bist, obwohl Du schon längst an Deinem Ziel hättest ein können (und noch viel weiter), dann wirst du dich ohrfeigen, es wird aber bereits zu spät sein. Wir haben nur die Gegenwart. Es zählt deine Entscheidung, hier und heute. Zeit haben wir alle nur einmal und nur begrenzt, wie viel genau kann dir niemand sagen. Verschwende deine Zeit nicht. Handel kaufmännisch, kalkuliere deine Risiken gut und ordentlich und dann Attacke!
Bis zu 15 % höhere Verkaufspreis deiner Immobilie mit günstigem Home Staging: Jetzt Home Staging lernen (hier klicken!)
Hast Du Interesse an einer Fix und Flip Finanzierung (aber eigentlich einer normalen langfristigen Finanzierung), dann stell dich doch uns kurz vor! Frage unverbindlich und kostenlos eine Finanzierung an, indem Du hier klickst: Finanzierung anfragen.
Wie Du mit Selbstnutzung beim Fix&Flip-Deal einfach Steuern sparen und Kapital generieren kannst
Schäbige Immobilien kaufen, renovieren und profitabel für viel Geld verkaufen, und das komplett steuerfrei? Geht das wirklich? Ja, es geht mit dem Eigennutzerflip/Selbstnutzerflip! Wie Du Fix & Flip-Deals mit Immobilien machst ohne Steuern zu zahlen, erfährst Du jetzt hier.
Praxis-Know-How ohne Fallstricke:
Grundsätzlich kann eine Immobilie, die sind in deinem Privatvermögen befindet, nach 10 Jahren ertragssteuerfrei verkaufen. Egal wie viel Gewinn Du mit dieser Immobilie gemacht hast.
Nutzt Du das Objekt aber selbst, dann hast Du überhaupt keine Frist! Hast Du selber in dem Objekt gewohnt, kannst Du 100 % steuerfrei verkaufen, mit einer Ausnahme: Wenn Du vorher vermietet hast, dann hast Du eine 3-Jahres-Frist. Hier müssen die 3 Jahre nur angeschnitten werden. Ein radikales Beispiel für 3 angeschnittene Jahre: 31.12.2018 (erstes Jahr), 2019 (zweites Jahr), 01.01.2020 (drittes Jahr). Lustig, aber gilt! Merken wir:
Das einfachste ist: Kaufe das Objekt leer und ziehe selber direkt ein. Dann ist es steuerfrei verkaufbar.
Ist das Objekt vorher vermietet gewesen, müssen wir das anders angehen. Vermietet kann es gewesen sein, weil z.B. das Objekt in deinem Buy & Hold-Bestand war. Oder Du hast ein vermietetes Objekt gekauft, und musst auf Eigenbedarf kündigen. In diesen Fällen gelten die 3 Kalenderjahre.
Achtung: Hast Du jemanden kostenfrei in der Immobilie wohnen lassen, wie Handwerker oder ein Kindermädchen, und ich habe keine Miete erhalten, zählt das nicht als Eigengenutzt, sondern zählt genau wie als wäre es eine normale Vermietung gewesen. Ziemlich blöd, aber ist so.
Der Trick: Ich produziere diesen steuerfreien Verkauf für eigengenutzte Objekte. Was heißt Eigengenutzt? Eigengenutzte bedeutet, dass ich selber darin wohne, zu eigenen privaten Wohnzwecken. Deshalb kann man auf verrückte Art und Weise Immobilen für einen steuerfreien Eigennutzerflip nutzen. Auch, wenn man unterhaltspflichtige Kinder darin hat wohnen lassen. Eine Studentenbude für meine Kinder ist dafür nutzbar, wenn das Kind längerfristig dort wohnt.
Willst Du die Chance mit deinen Kinder nutzten, dann müssen die Kinder wirklich unterhaltspflichtig sein. Unterhaltspflichtig sind deine Kinder zum Beispiel in Ihrer ersten Lehrausbildung. Wenn dein Kind schon eine Ausbildung gemacht hat und danach studieren geht, dann kann es kritisch werden. Bei einer Erstausbildung oder einem Erststudium funktioniert der Eigennutzerflip noch. Oder wenn deine Kinder jünger sind, geht das auch. Wenn dein Kind mit 16 Jahren auszieht, unterhaltspflichtig ist und deshalb weiterhin versorgt wird, dann funktioniert es. Auch wenn es jünger ist, kannst Du durch deine Kinder einen steuerfreien Fix & Flip-Deal (aber Eigennutzerflip) durchziehen. Ich weiß, was Du jetzt denkst, aber bei deinem 8-jährigen Kind funktioniert das nicht, denn es kann nicht alleine wohnen, oder?
Das Finanzamt prüft meine Aktivitäten. Besonders wenn ich beanstande für etwas keine Steuern zu bezahlen, was beim Eigennutzerflip die Hauptmotivation ist. Deshalb kann ich nicht einfach so hin und her umziehen. Der Grund muss logisch und klar ersichtlich sein. Wirklich wichtig: Es muss gute Gründe dafür geben, warum ich das Objekt schon wieder verkaufe. Diese Gründe dürfen nicht schon vorher im Vorfeld klar gewesen sein.
Blogbeitrag:
Der Fall Der Kunde wünschte sich eine Finanzierung einer Eigentumswohnung mit einem Kaufpreis von 285.000 € als Eigennutzer-Flip. Die Strategie Wir haben ihm dies inkl. Modernisierung ermöglicht. Die Konditionen •
Was sind gute und plausible Gründe für das Finanzamt?
Gute Gründe sind: familiäre Gründe oder arbeitstechnische Gründe. Was wären denn familiäre Gründe? Zum Beispiel Gründe wie, dass der Mann mit seiner Freundin zusammengezogen ist und sich danach von ihr trennt, weil jetzt die Wohnung zu groß ist. Oder: Ein Ehepaar zieht in eine Wohnung und bekommt Kinder, sodass die Wohnung jetzt zu klein ist und eine größere Wohnung gebraucht wird.
Unter die Kategorie „Arbeitstechnische Gründe“ geht es wegen eines neuen Arbeitgebers, sodass man deshalb umziehen muss. Das ist ein klassischer Grund.
Auch funktioniert auch ein „nicht vorhergesehener Dienstsitzwechsel“. Das ist der Fall, wenn Du beim gleichen Arbeitgeber angestellt bleibst, aber dein Arbeitsort sich verändert, z.B. Du wirst in eine andere Filiale versetzt, um dort Entwicklungshilfe zu leisten. Wenn ein solcher Dienstsitzwechsel unvorhergesehen ist, dann kannst Du deine von dir bewohnte Immobilie steuerfrei verkaufen. Es gibt hier sogar Gerichtsurteile zu einem Extremfall. Da hat einer innerhalb von 5 Jahren ganze 4 Eigennutzerflips steuerfrei gemacht, weil seine 4 Dienstsitzwechsel unvorhergesehen waren. Die Information über das Urteil (Urteil: BFH v. 2.9.1992 XI R 21/91, BStBI II 1993, 668, unter B.II.4.) haben wir aus dem Buch „Gewerblicher Grundstückshandel und private Veräußerungsgeschäfte mit Grundstücken“ (S. 129. Rn. 488).
Wenn ich vorhabe in Zukunft meinen Job zu kündigen und dann bei meiner Mama GmbH angestellt zu sein, dann habe ich hier auch die Möglichkeit einen Coworking-Space residieren zu lassen an der Adresse von meinem neuen Objekt. Mit dem Wechsle zur Mama-GmbH und dem Wechsel des Standorts der Mama-GmbH habe ich wieder einen Arbeitgeberwechsel produziert, welcher einen Umzug fordert. Solche Strategien sollten mit einem Berater gut durchgedacht werden, damit alles gut über die Bühne läuft.
Wenn ich mir ein Objekt zur Selbstnutzung aussuche, bei dem der Weg zum Arbeitsgeber deutlich kürzer ist, ich also weniger Fahrzeiten habe, ist das ein plausiblerer Grund, als wenn das Objekt weiter weg vom Arbeitgeber ist und sich sonst nichts verändert hat. Logisch, oder?
Das Finanzamt stellt sich immer die Frage „Warum hast Du das gemacht?“ Es muss immer, immer, immer ein außersteuerlicher Grund vorhanden sein. Und diesen Grund musst Du plausibel belegen können. Deshalb solltest Du zusätzlich alle Belege sammeln, am besten in einem eigenen Ordner. Belege für den Umzugswagen, für den Nachsendeantrag (bei der Post), Telefon-, Strom- und Wasserrechnungen. Und Strom- wie Wasserverbrauch muss bei einer Nachprüfung plausibel sein.
Was sind gute und plausible Gründe für das Finanzamt?
Die Finanzierung muss richtig angelegt sein. Es darf unter keinen Umständen der Schein entstehen, dass schon ein Verkauf geplant war. Ich brauche eine Finanzierung mit z.B. 10 Jahre Zinsbindung, denn bei einer kürzen Zinsbindung denkt sich der Prüfer, dass Du nur kurz finanzieren wolltest und den Flip geplant hast. Unsere grundsätzliche Haltung zur Zinsbindung bei der Portfolioskalierung kannst Du hier nachlesen. Hier brauchst Du ein Darlehen mit einer Sondertilgungsoption nach 2 Jahren. So kommst Du früher (nach 2 Jahren) aus dem Vertrag raus, ohne Extragebühren.
Wie oft kann ich das wiederholen?
Es ist sowieso schwer viele Flips mit Immobilien nacheinander zu machen. Grundsätzlich ist diese Strategie längerfristig einzusetzen. Am leichtesten mache ich es mir, wenn ich die Grenze von 3 Jahren einhalte, auch wenn ich es nicht müsste. Dann lebe ich halt etwas länger in dem Objekt, bin aber auf der sicheren Seite.
Wann kann ich das noch nutzen?
Wenn Du einen Mieter raushaben möchtest, kannst Du als Eigentümer auf Eigenbedarf kündigen und selbst einziehen. Das ist eine super Lösung um einen nervigen Mieter rauszubekommen. Und Du verdienst auch noch Geld dabei.
Wann Du das öfter machst, dann musst Du darauf achten, dass Du die ständigen Wohnsitzwechsel in die Schufa eintragen lässt. Den mehrere Wohnsitzwechsel ziehen deinen Schufa-Score runter. Wenn Du zum Einwohnermeldeamt gehst, was Du für den Nachweis tun musst, bekommen nicht automatisch alle den Wechsel mit. Deshalb teile deinen Banken oder deinem Handyversorger den Wechsel nicht mit, denn dann erfährt die Schufa auch nichts davon.
Post lässt Du dir über den oben erwähnten Nachsendeantrag zusenden. Für 24 Monate für 35,00 € geht das. Generell: Handyverträge sollten über die GmbH laufen. Bei Wasser findet keine Schufa-Prüfung statt. Strom und Gas kannst Du bei einem gewerblichen Versorger wählen, der die Schufa nicht zieht. Wir empfehlen hierfür: https://www.eoptimum.de. Dann sparst Du dir Mitteilungen an die Schufa bezüglich Wohnsitzwechsel. Denn viele Wohnsitzwechsel in kurzer Zeit ziehen den Schufa-Score runter. Damit machst Du es dir schwerer weitere Darlehen aufzunehmen, die Du für deine Portfolioskalierung benötigst.
Welche Fallstricke können noch auftreten?
Wenn Du frühzeitig Anzeigen schaltest um zu schauen ob das Objekt verkauft werden würde oder früh einen Makler mit dem Verkauf beauftragst, oder wenn Du schon in der Sanierung die Immobilie an die Wünsche des zukünftigen Käufers anpasst, dann kommt das schnell in Bauträgertätigkeiten rein, also gewerbliche Grundstückshandel (Mehr darüber in dem Buch), die so nicht steuerfrei ist. Pass auf mit den Gewährleistungsverpflichtungen. Wenn Du beim Verkauf in den Vertrag mehr Gewährleistungsverpflichtungen reinschreibst, als sonst marktüblich bei einem Privatverkauf, dann stellt sich dir Fragen, warum Du dem Käufer mehr Gewährleistung lieferst. Wenn Du parallel mehrere gewerbliche Fix & Flip Projekte machst, dann musst Du dem Notar glasklar machen, dass dieses Objekt wirklich für eigenen Wohnzwecke von dir privat gekauft wird. Mach klar: Das ist ein privater Kaufvertrag, und kein gewerblicher Kaufvertrag. Im Ankauf als auch im Verkauf muss es ein privater Kaufvertrag sein. und niemals darf es ein gewerblicher Kaufvertrag sein, auch wenn der Zeitraum dazwischen kurz ist.
An dieser Stelle verweis auf Abgabenordnung (AO) §42. Missbrauch von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten – achte darauf hier alles richtig zu machen! Nichts darf extra so geplant werden, sonst machst Du dich der Steuerhinterziehung strafbar.
Ein besonderes Thema noch: Machen habe versucht in ihrer eigengenutzte Wohnung die Freundin mit einer fiktiven Miete reinzunehmen, um entsprechende Werbungskosten anteilig abziehen zu können. Das ist einfach Käse, wenn man da steuerfrei raus will. Wie kommst man da raus? Es gibt eine Möglichkeit: Gehe zum Finanzamt und mach eine Selbstanzeige. Gebe zu, dass Du eine fiktive Miete produziert hast nur um damit einen Werbekostenabzug zu sichern. Das Finanzamt wird dir den Werbekostenabzug dann nachträglich verwehren. Du kommst nicht ins Strafrecht rein, wenn Du eine Selbstanzeige machst. So kannst Du den Ansatz der Untervermietung, den Du nie hattest, wieder herausnehmen und dann eben das ganze Objekt steuerfrei per Eigennutzerflip verkaufen. Wer von Anfang an ehrlich ist, macht es gleich richtig. In dem Fall kann man den Fehler noch gut machen.
Sonstige Knackpunkte bei dem Eigennutzerflip
Wenn man verheiratet ist, muss der Ehepartner überzeugt sein und bei den ganzen Flips mitlaufen. Man muss zusammenhalten und zusammenarbeiten. Dem Wunsch „schön wohnen“ kann man nicht immer hinterherkommen. Ist Dir schönes Wohnen wichtig, dann hast Du Einschränkungen in der Objektauswahl, der Lage und dem Aufwand. Wenn Du hier flexibler bist, kann Du leichter Objekte für den Eigennutzerflip finden.
Ansonsten ist der Eigennuzterflip eine klassische Strategie, die Investoren fahren. Das kann man neben dem gewerblichen Immobilienhandel, dem Fix & Flip, machen. Und auch neben dem Aufbau einer Buy & Hold-Portfolios, also neben der Portfolioskalierung. Wichtig ist nur, an alles zu denken und strategisch kluge Entscheidungen zu treffen.
Portfolioskalierung bei dem Finanzierungsvermittler Immotege, dass die Finanzierungsprogramme für Investoren ganz speziell ausgewählt werden, damit der Investor problemlos ein Portfolio von 3-5 Millionen Immobilienvermögen in 3 Jahren aufbauen kann. Ja, mit Portfolioskalierung kann man ganz schnell Immobilienmillionär werden.
Ein Immobilienportfolio, dass genug Mieteinnahmen einbringt, sodass man davon leben kann, muss erstmal aufgebaut werden. Das nennt sich Skalierung, Portfolioskalierung. Egal ob Du Buy & Hold machst oder Fix & Flip, die passende Finanzierung, mit Berücksichtigung deines ganzes Portfolios bekommst Du bei Immotege. Erfahre mehr über Immotege.