Das Vergleichswertverfahren ist gängig in der Bewertung von Immobilien. Sie basiert darauf, den Marktwert einer Immobilie anhand von Vergleichsobjekten zu ermitteln. Sie findet vor allem Anwendung bei der Ermittlung des Werts von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Im Folgenden erfährst Du mehr über das Verfahren.
Grundprinzipien des Vergleichswertverfahrens
Es beruht auf dem Grundsatz, dass der Wert einer Immobilie durch den Vergleich ermittelt werden kann. Sie werden mit ähnlichen, vor kurzem verkauften verglichen. Dabei werden Gemeinsamkeiten und Unterschiede zwischen den Immobilien analysiert.
Auswahl geeigneter Vergleichsobjekte für das Vergleichswertverfahren
Die Auswahl der Vergleichsobjekte ist entscheidend. Sie sollten möglichst ähnlich zu der bewertenden Immobilie sein. Das gilt vor allem hinsichtlich Lage, Größe, Ausstattung und Zustand, denn nur so kannst Du die beiden Objekte vergleichen. Aber es gibt auch noch Ausschlusskriterien. Dabei kann es sich beispielsweise um gravierende Unterschiede in der Art der Nutzung oder erhebliche Baumängel handeln.
Bestimmung des Vergleichsfaktors im Vergleichswertverfahren
Den Vergleichsfaktor errechnest Du, indem Du den Verkaufspreis eines Vergleichsobjekts durch die Einheiten, beispielsweise Quadratmeter Wohnfläche, teilst. Dann wendest Du diesen Faktor auf das Objekt an, um den Marktwert zu ermitteln.
Berücksichtigung von Lagefaktoren im Vergleichswertverfahren
Auch die Lage der Immobilie spielt eine wichtige Rolle im Verfahren. Die Lagen können Auswirkungen auf den Wert des Marktes haben und Lagefaktoren werden bei der Anpassung berücksichtigt.
Kombination des Vergleichswertverfahrens mit anderen Bewertungsmethoden
In der Praxis werden oft mehrere Methoden kombiniert, um ein umfassenderes Bild des Marktwerts zu erhalten. Es wird häufig mit dem Ertrags- und dem Sachwertverfahren kombiniert.
Marktanalyse und Datenbeschaffung für das Vergleichswertverfahren
Eine gute Analyse des Marktes ist entscheidend für die Auswahl von Vergleichsobjekten. Du musst Datenbanken, Preise für den Verkauf und Entwicklungen in der Region untersuchen. Die Aktualität der Daten ist von großer Bedeutung, da sich Märkte ständig verändern.
Relevanz der Zustandsbewertung beim Vergleichswertverfahren
Der Zustand einer Immobilie beeinflusst deren Wert. Das Verfahren berücksichtigt den Zustand, aber es ist wichtig sicherzustellen, dass Du Unterschiede im Zustand angemessen bewertest. Aber auch der Bedarf von Renovierungen oder Modernisierungen können den Wert stark beeinflussen.
Transparenz und Nachvollziehbarkeit des Vergleichswertverfahrens
Der Prozess der Bewertung ist für alle Beteiligten entscheidend. Deshalb sollte der Prozess komplett transparent sein. Gutachter müssen nachvollziehbar erklären können, wie sie zu Anpassungen und Bewertungen gelangt sind. Deshalb solltest Du das Verfahren klar und deutlich dokumentieren.
Rechtliche Aspekte und Normen von Vergleichswertverfahren
Das Verfahren musst Du im Einklang mit Normen und Vorschriften durchführen. Insbesondere bei Gutachten ist die Beachtung dieser Aspekte unabdingbar. Darum sollten Sachverständige mit den Gesetzen und Standards vertraut sein.
Anwendungsbereiche des Vergleichswertverfahrens
Es eignet sich gut für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie für ETWs. Bei Gewerbeobjekten kann es je nach Situation und Verfügbarkeit von Vergleichsobjekten ebenfalls Anwendung finden.
Möglichkeiten zur Verbesserung der Genauigkeit des Vergleichswertverfahrens
Du kannst die Genauigkeit des Verfahrens durch das Erweitern der Daten und die Berücksichtigung von Faktoren verbessern. Dazu zählen Merkmale der Ausstattung sowie auch die Effizienz.
Möglichkeiten zur Verbesserung der Genauigkeit des Vergleichswertverfahrens
Die Veränderungen in Wirtschaft und Gesellschaft sowie Trends auf dem Immobilienmarkt musst Du bei der Anwendung des Verfahrens berücksichtigen. Auch eine Aktualisierung von Bewertungsverfahren ist notwendig. Denn nur so kann mit dem sich wandelnden Markt Schritt gehalten werden.