Du willst eine Finanzierung anfragen, bist Dir aber nicht sicher, welche Zinsbindung die beste für Dein Vorhaben ist. Hier erklären wir Dir, was für Vor- und Nachteile die Zinsbindungen haben und welche wir Dir empfehlen würden.
10-Jahre Zinsbindung
Bei einer 10-jährigen Zinsbindung hoffst Du auf eine Zinssteigerung nach Deinem Vertragsabschluss. Viele Bankberater empfehlen Dir eine Zinsbindung auf zehn oder fünfzehn Jahre. Wieso machen sie das, wenn es doch vermeintlich besser ist, sich die Zinsen auf lange Zeit zu sichern? Es ist so, für die 10-jährige Zinsbindung zahlst Du einen Aufschlag, sodass sich Zinssteigerungen wieder ausgleichen. Nach Ablauf der zehn Jahre brauchst Du dann eine Anschlussfinanzierung. Aber keiner kann sagen, wie die Zinsen zu der Zeit sind.
Vielleicht willst Du ein Objekt als Zusatzsicherheit einbringen, was Du wissen solltest ist, dass Du so eine negative Verkettung schaffen kannst. Falls Du mal ein Objekt verkaufen möchtest, musst Du zuerst die Verkettung auflösen.
15-Jahre Zinsbindung
Bei der 15-jährigen Zinsbindung ist es ähnlich wie bei der 10-jährigen Zinsbindung. Du zahlst nochmals einen höheren Aufschlag für die Finanzierung. Hier hast Du dann ebenfalls das Problem mit der Anschlussfinanzierung. Kein Bankberater kann Dir sagen, wie die Zinsen nach 15 Jahren aussehen.
20-Jahre Zinsbindung
Hat Dir ein Finanzierungsvermittler schon mal eine 20-jährige Finanzierung angeboten? Du fragst Dich jetzt vielleicht, weshalb er das tun sollte. Vor allem, nachdem Du weißt, dass Du bereits für eine 10-jährige Zinsbindung einen Aufschlag zahlen musst. Einige Banken zahlen den Vermittlern eine höhere Provision für eine 20-jährige Finanzierung. Warum machen sie das? Sie wollen Dich als Kunden länger an sich binden, deshalb zahlen sie dafür auch mehr.
5-Jahre Zinsbindung
Wenn Du eine Immobilie mit 80 % des Marktwerts kaufst, läuft die Zinsbindung normal weiter. Und das, obwohl die Bank nach einem Jahr den tatsächlichen Wert ansetzt. Aber Du musst bedenken, dass es dann nur noch vier Jahre mit dieser Zinsbindung sind. Der Einkaufsgewinn und die Wertsteigerung durch Modernisierungen werden nach Ablauf der 5-jährigen Zinsbindung anerkannt. Bei einer 10- oder 15-jährigen Zinsbindung dauert es zwei bis dreimal so lange. Eine 100%-Finanzierung wird nach fünf Jahren schnell zu einer 60%-Finanzierung. Außerdem kannst Du bei einer 5-jährigen Zinsbindung die Anschlussfinanzierung leichter überblicken.
Wenn Du eine Zusatzsicherheit in diese Finanzierung einbringst, bekommst Du diese nach fünf Jahren wieder raus. Das heißt, Du kannst diese auch schneller wieder für ein anderes Objekt einsetzen. Mit einer 5-jährigen Zinsbindung bekommst Du also mehr Flexibilität und Entscheidungsfreiheit bei der Bankenauswahl.
Was kannst Du mit der Flexibilität in der kürzeren Zinsbindung machen?
• Weitere Modernisierungen
• Einen Dachgeschossausbau
• Einen Kellerausbau finanzieren
• Nachbeleihung auf das Objekt machen, um Eigenkapital zu generieren, für weitere Investments
• Das Objekt als Zusatzsicherheit nutzen
Was tun, wenn die Zinsen steigen und die Zinsbindung für die Anschlussfinanzierung viel teurer wird?
Was ist, aber wenn die Zinsen in drei Jahren doch ansteigen? Dann kannst Du ein Forward Darlehen abschließen. Dieses kannst Du bis zu 5 ½ Jahre im Voraus abschließen. Das geht allerdings nur für einen Zinsaufschlag von 0,03 % Aufschlag pro Monat. Ein Forward Darlehen solltest Du also nur dann machen, wenn die Zinsen höher steigen als Du für den Zinsaufschlag zahlen müsstest.
Ist Vorfälligkeit nicht auch ein Mittel zur Risikoreduzierung?
Absolut! Eine 5-jährige Zinsbindung bietet den Vorteil, dass im Falle eines Verkaufs des finanzierten Objekts die Hälfte der Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Dies ist der Fall, wenn Du das Objekt vor der vereinbarten Laufzeit verkaufst. Aber so ein Verkaufsfall kann auch eine Rückabwicklung wegen verdeckter Mängel sein. In diesem Fall könntest Du den Vorfälligkeitsschaden vom Verkäufer einklagen, sofern er zahlungsfähig ist.
Daher reduzierst du dein Vorfälligkeitsrisiko durch eine 5-jährige Zinsbindung. Wie? Ein Beispiel: Du hast ein Darlehen von 100.000 € aufgenommen. Bei einer 10-jährigen Zinsbindung müsstest du bei einem Verkauf vor dem Ende des Darlehens circa 13.000 € zahlen. Bei einer 5-jährigen Zinsbindung wären es nur 7.000 €, die Du als Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen musst.
Daher könntest du bei einer 5-jährigen Zinsbindung deine Vorfälligkeitszahlung um 54 % reduzieren. Nach drei Jahren hättest du den ursprünglichen Betrag von 10.600 € um 62 % auf 4.000 € gesenkt. Und nach fünf Jahren den Betrag von 8.500 € um 100 % auf 0,00 € gesenkt.
Was ist mit der Stressannuität in der 5-jährigen Zinsbindung?
Die Stressannuität ist ein echter Kritikpunkt der 5-Jahre-Zinsbindungsstrategie. Wenn die Bank nun eine Stressannuität von 6 bis 8 % unterstellt, bezieht sich das auf die Restschuld bei zum Zinsbindungsende.
Beispiel:
• 100.000 € Darlehnsbetrag
• zehn Jahre Zinsbindung
• Zinssatz 2,3 %
• anfängliche Tilgung 2 %
• Restschuld nach zehn Jahren: 77.537,58 €
Berechnung der Stressannuität: 77.537,58 € * 0,08/12 = 516,92 €
Beispiel:
• 100.000 € Darlehnsbetrag
• fünf Jahre Zinsbindung
• Zinssatz 2,0 %
• anfängliche Tilgung 2 %
• Restschuld nach fünf Jahren: 89.492,32 €
Berechnung der Stressannuität: 89.492,32 * 0,08/12 = 596,62 €
Differenz: 596,62 € – 516,92 € = 79,70 € monatlich höhere Stressannuität.
Würdest Du die eingesparten 0,3 % Zinsen für die kürzere Zinsbindung in eine höhere Tilgung bei der fünf Jahre Zinsbindung investieren, würde die monatliche Stressannuität um etwa 10 € monatlich niedriger ausfallen. Also etwa 69 € höhere Stressannuität.
Wir sehen bei der Berechnung der Stressannuität, dass bei kürzerer Zinsbindung die Kapitaldienstfähigkeit sinkt. Es gibt aber genug Profis, die in kurzer Zeit Portfolios von 50 und mehr Einheiten hochziehen und diese variabel finanzieren. Hierbei ist die Stressannuität also noch höher, als bei der 5-jährigen Zinsbindung und trotzdem funktioniert es. Dazu kannst Du Dir Fallbeispiele unserer Kunden ansehen.
Das tut es dann, wenn Du Renditen im Portfolio einkaufst. Kaufst Du Renditen unter 5 % ein, dann ist der jeweilige Verlust in der Betrachtung Stressannuität pro Wohnung hoch. Meist sogar so hoch, dass Du es nach drei bis vier Einheiten mit Deinem Einkommen nicht mehr decken kannst. Und dann läufst Du in die Übergangsfalle.
1-, 2- oder 3-jährige Zinsbindung
Vielleicht denkst Du jetzt, dass eine Zinsbindung unter fünf Jahren besser ist. Wenn das Niederstwertprinzip nach einem Jahr anfällt, wäre eine 1-jährige Zinsbindung doch perfekt oder nicht? Du musst Dir klarmachen, dass die Bank bei einer 5-jährigen Zinsbindung genauso viel Prüfaufwand hat, wie bei einer 10-jährigen Zinsbindung. Das heißt, bei einer Zinsbindung unter fünf Jahren rechnet die Bank diesen Mehraufwand in die Zinskondition mit ein. Dazu kommen dann noch zusätzliche Aufschläge. Daraus folgt, dass die Zinsen sich erhöhen. Bei 5-jähriger Zinsbindung kompensiert der Zinsrabatt gegenüber der 10-jährigen Zinsbindung noch die Prüfkosten. So entsteht ein Vorteil für Dich. Dies ist bei unter fünf Jahren nicht mehr der Fall.
Dennoch: In bestimmten Fällen bietet sich auch so eine 3-jährige Zinsbindung an. Dies ist der Fall, wenn Du eine umfangreiche Sanierung durchführen willst, nach der Grenze für den anschaffungsnahen Erhaltungsaufwand. Wenn Du diese auf fünf Jahre schieben kannst, ist das gut. Wenn Du diese nach drei Jahren machen willst, hast Du für die ersten drei Jahre einen schlechteren Zins. Außerdem gibt es eine geringere Bankenauswahl beziehungsweise mehr Ablehnungen bei der Finanzierungsanfrage.
Eine Alternative zur 5-järigen Zinsbindung ist die Variable Finanzierung
Die Variable Finanzierung ist eine Alternative zur 5-Jahres Zinsbindung, die ja letztlich ein Kompromiss darstellt. Einerseits mögen Banken keine variablen Finanzierungen, anderseits sind lange Zinsbindung aus den genannten Gründen schlecht. Die 5-Jahre Zinsbindung ist ein Kompromiss. Profis finanzieren jedoch variabel auf 3-Monats Euribor-Basis. Damit sind sie noch flexibler als bei der 5-jährigen Zinsbindung.
• 0,5 % für Millionenportfolios (30 Millionen aufwärts, 60 % BLA)
• 0,7 bis 0,9 % für Profiinvestoren (5 Millionen aufwärts, 60 % BLA)
• 1,4 % bei hoher Bonität und ab 500.000 € (60 % BLA)
• 2,5 – 3,5 % kleine Investoren bei 60-100 % Finanzierung
Die Bankauswahl, besonders im Bereich von kleineren Finanzierungen für
Investoren, ist sehr eingeschränkt. Gerne werden Zinssätze von über 3 % aufgerufen.
Warum wir Dir die kürzere Zinsbindungen empfehlen, obwohl wir weniger Provision verdienen?
Weil wir möchten, dass Du Dein Portfolio so gut wie möglich skalieren kannst. Wir möchten nicht, dass Du durch eine falsche Zinsstrategie blockiert oder eingeschränkt wirst. Wenn Du ein Portfolio von 50 Wohnungen haben möchtest, und diese über uns finanzierst, verdienen wir mehr Geld durch die Zusammenarbeit. Wir möchten, dass Du die richtige Strategie nutzt. Dadurch finanzierst Du dann öfters und mehr mit uns. Das ist uns lieber, denn dann müssen wir nicht bei jeder einzelnen Finanzierung eine höhere Provision fordern.
Allerdings solltest Du wissen, dass es in Ausnahmefällen sein kann, dass die günstigste Bank keine Provision anbietet. Natürlich teilen wir Dir das mit. Wenn Du Dich für das Angebot entscheidest, wäre für unsere Dienstleistung dann ein Honorar fällig.
Ist Vorfälligkeit nicht auch ein Mittel zur Risikoreduzierung?
Absolut! Eine 5-jährige Zinsbindung bietet den Vorteil, dass im Falle eines Verkaufs des finanzierten Objekts die Hälfte der Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Dies ist der Fall, wenn Du das Objekt vor der vereinbarten Laufzeit verkaufst. Aber so ein Verkaufsfall kann auch eine Rückabwicklung wegen verdeckter Mängel sein. In diesem Fall könntest Du den Vorfälligkeitsschaden vom Verkäufer einklagen, sofern er zahlungsfähig ist.
Daher reduzierst du dein Vorfälligkeitsrisiko durch eine 5-jährige Zinsbindung. Wie? Ein Beispiel: Du hast ein Darlehen von 100.000 € aufgenommen. Bei einer 10-jährigen Zinsbindung müsstest du bei einem Verkauf vor dem Ende des Darlehens circa 13.000 € zahlen. Bei einer 5-jährigen Zinsbindung wären es nur 7.000 €, die Du als Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen musst.
Daher könntest du bei einer 5-jährigen Zinsbindung deine Vorfälligkeitszahlung um 54 % reduzieren. Nach drei Jahren hättest du den ursprünglichen Betrag von 10.600 € um 62 % auf 4.000 € gesenkt. Und nach fünf Jahren den Betrag von 8.500 € um 100 % auf 0,00 € gesenkt.